Една от големите имотни измами, случила се в зората на демокрацията, бе широко рекламираният "Град на мечтите", който така и си остана само мечта. В същото време десетки семейства ярко "осветиха" пътя на собствениците му с изгорелите си спестявания.
Дори и за неизкушените от бума на имотния пазар е ясно, че между така натрапчиво лансираните в сайтовете за имоти "предимства" и действителното положение, разликата понякога е… огромна. Веднъж – разстоянието до новостроящия се лъч на метрото ще се окаже по-голямо от посоченото, друг път – инфраструктурата няма да отговаря на описаното в обявите… Но по-страшното е, когато очакваното висококачествено уж строителство се окаже мит и скритите дефекти на сградите започнат да излизат наяве един след друг. Тогава за собствениците на имотите
започва същинското ходене по мъките
В истинско изпитание например се оказва разплитането на гордиевия възел от сложни договорни отношения, заплетен от т. нар. участници в строителния процес (възложител – инвеститор, изпълнител – строител, строителен надзор и др.). Дори и купувачът да се въоръжи с търпение и със здрави нерви в амбицията си и да си потърси правата по съдебен ред, това не му гарантира непременно успех. На теория законът го брани, но при състоянието, което "прославя" нашата съдебна система далеч извън пределите на страната, често това не се оказва буквалната истина.
От една страна, е отговорността за скрити дефекти на продавача, от друга – гаранционната отговорност на строителя. В съдебната практика (особено българската) обаче винаги има едно голямо "но", тъй като магистратите не са единни по отношение на това кой точно следва да носи отговорността за дефектите. Всъщност чисто правната страна може и да е безсмислена, ако например рекламиращият се инвеститор всъщност е дружество с ограничена отговорност с няколко лева капитал, а съдружниците в него са някъде далеч в чужбина. Случва се също така изпълнителите и подизпълнителите на строителните дейности да бъдат обявени в ликвидация или в несъстоятелност малко след получаване на разрешението за ползване на сградата. Подобни случаи в. "БАНКЕРЪ" е описвал многократно, но резултатът в крайна сметка често оставя като единствен шанс за купувачите на подобни имоти да си припомнят поговорките за чашата студената вода или за арменския поп.
В подобен имотен лабиринт попадат и близо 30 собственици на нови апартмeнти в изградения с казахстански капитали жилищен комплекс в столичния ж.к. "Карпузица". Те са закупили имотите си от инвеститора – дружеството с ограничена отговорност "АФИНВЕСТ" , собственост на руската гражданка Анна Григориевна Презент и на казахстанеца Григорий Михайлович Презент. Очевидно бумът на строителството преди десетилетие е привлякъл инвеститорите – с идеята, че у нас се правят бързи и лесни пари. През 2008-а те купуват от тогавашните собственици на имота 3680 кв. м в столичния район "Витоша", на територията на т.нар. жилищен комплекс "Карпузица", за 1.5 млн.евро. В края на същата година фирмата получава и разрешение за строеж на три блока с 92 апартамента. Ако съдим по разрешението за ползване, издадено от Дирекцията за национален и строителен контрол, строителството е завършено през юли 2017 година. Голяма част от апартаментите вече са продадени благодарение на обещанията, публикувани в сайтовете за недвижими имоти, които и до днес твърдят, че бъдещите обитатели на комплекса ще заживеят щастливо в имоти с изградена канализация, а газифицирането му е въпрос на формалност.
Както в случая с града на мечтите, и тук
истината се оказва доста по-различна
Това става ясно от подадения преди дни сигнал в Комисията за защита на конкуренцията, с копие до Комисията за защита на потребителите. В него хората, които са изсипали една торба пари в сметката, посочена им от упълномощения да представлява дружеството (според протокол от 15 октомври 2017-а) Ангел Ставрев, се жалват, че "рекламираната в сайтовете газова инсталация не е изградена в пълен обем, не е сертифицирана по надлежния ред, а за евентуалното й пускане в експлоатация е необходимо заплащането на значителна сума на част от наетите от инвеститора "Афинвест" ООД подизпълнители", пише в сигнала.
КАРЕ
Представляващата собствениците на вече платените имоти в комплекса, които тази зима остават на студено, управителка на етажната собственост Зорница Илиева каза през в. "БАНКЕРЪ": "Възпитана съм с традиционните за българите ценности – да се изучиш, да уважаваш семейството си и да създадеш свой дом. Макар домът да не е проста материална обвивка, все пак започва с търсенето на имот. Изключително трудно е да се ориентираш в джунглата от обяви и сайтове. След един определен момент започваш да разпознаваш скритите кодове като "артистичен апартамент" – че това всъщност означава "не е правен ремонт от 40 години", а "чаровен имот, сгушен сред зеленина" е равно на "малък на квадратура имот, но за сметка на това до него няма никаква инфраструктура". Въпреки всички тези "червени лампички" все пак се доверих на продавача, след като направих първия оглед на предлагания апартамент (през март) в присъствието на Васил Райков, обявеното лице за контакт от обявата в сайт за имоти. Харесах един апартамент и поисках да започнем преговори за сделка. Райков обаче ми обясни, че те трябва да се водят с представителя на инвеститора – "АФИНВЕСТ" ООД – Ангел Ставрев.
А на блока гордо беше поставен плакат "АКТ 16", а под него пише "Продажба от инвеститора". Подобни думи "ОТ ИНВЕСТИТОР ! ! ! НОВ КОМПЛЕКС с АКТ 16". По принцип наличието на Акт 16 дава сигурност на купувача, че сградата е преминала проверка от Държавна приемателна комисия и отговаря на стандарти, че в имота тече гаранционна отговорност на строителя и че можете да живеете там, ползвайки асансьор, ток за битови нужди и въобще, че това е една сграда, която е пригодна за живот. Продажбата от инвеститор означава обикновено, че се избягва посредничеството на брокер, и така човек спестява едни 3% от цената, които макар и нетолкова голяма сума, обикновено са преобърни камъчето между кухнята на мечтите или нещо, което ще сменим възможно най-скоро. Оказа се обаче, че това не е вярно. За да сключим предварителен договор, трябваше да платя 3000 евро на агенция "ТОП ИМОТИ БЪЛГАРИЯ" за предоставените ми услуги и консултации в областта на недвижимите имоти. Това го преглътнах. Наивно смятах, че най-трудната част ще бъде осигуряването на средствата и учредяването на ипотека, но очевидно се заблуждавах.
Изненадите тепърва предстояха
Самият подход към имота е от улица с чакъл, а до нея лъкатуши местната рекичка. Макар че кварталът е свързан към централната канализация и на никого не би му хрумнало, че може да има друг начин за отвеждането на отходните води, в случая е взето друго решение – да бъде изградена пречиствателна станция от "пасивен тип". С други думи, помпи изпомпват отходните води в резервоар с бактерии, те пречистват водата и тя се изхвърля в местната рекичка. Никой от собствениците при закупуването на жилище не е бил информиран, че комплексът не е свързан с централната канализация, което обрича живущите на вечни разходи за ток и поддръжка на пречиствателна станция. За да получи комплексът необходимото разрешително за ползване, е трябвало да представи на Държавната приемателна комисия нормално функционираща пречиствателна станция. Оказва се обаче, че пречиствателната станция никога не е работила правилно, а това – както можете да се досетите, означава, че вече живущите в блока челно се сблъскаха с проблема с неприятните миризми. Опитите ни да се свържем с инвеститора и управител на фирмата Григорий Презент се оказаха доста трудни. Неговият представител Ставрев уж обеща да помогне, но резултат нямаше, макар да бяха направени няколко опита за поправка на помпите. Към днешна дата мога да ви кажа, че се носят зловонни миризми чак до петия етаж.
Освен това в публикуваните от дружеството реклами в сайтове за продажба на недвижими имоти комплексът – и по-конкретно апартаментите в него, се рекламират като снабдени с газово котле и връзка с радиаторите. При подписването на предварителния договор брокерът и пълномощникът на "АФИНВЕСТ" твърдяха, че за газифицирането на обектите са необходими единствено административно-правни действия от новите собственици. За голямата част от тях именно тази информация е била водеща при избора. След предаването на владението обаче се оказа, че изградената газова инсталация е бутафорна, като в отделни апартаменти дори липсва свързване на газовите тръби с котлетата. Последното крие реален риск за живота на собствениците при евентуално газифициране. Установено бе също, че така рекламираната газова инсталация не е сертифицирана и приета по надлежния ред. Нещо повече, собствениците на апартаменти са въвлечени в неуредени финансови отношения между инвеститора и трети лица.От един месец насам има и течове в гаражите и мазетата, макар че през лятото беше направен ремонт на хидроизолацията на площадките. Това не помогна да изчезнат влагата и мухълът."
Вестник "БАНКЕРЪ" също се свърза с продавача на имотите в комплекса. Пред репортер на вестника по телефона Ставрев първо каза, че не бил сигурен с кого разговаря и не знаел имаме ли право да задаваме въпросите си. В същото време отклони поканата ни да се срещнем с него, за да се информираме за неговата гледна точка по поставените проблеми. Опита се да ни обясни, че проблемът с газификацията на комплекса е в "Овергаз", които обещали до април следващата година да изградят захранването на квартала. Оказа се обаче, че това далеч не отговаря на истината, тъй като за подизпълнител на тази част от проекта е била избрана фирмата "Кобогаз". С нея пък строителят имал неуредени финансови взаимоотношения, за които инвеститорът не отговарял…?! Странно защо обаче не е информирал новите собственици за това, когато им е вземал парите?! В края на разговора, който Ставрев очевидно не искаше да води, той го прекъсна с думите "всичко това ще се реши в съда".
Какво и как ще се случи оттук насетне, не е ясно. Единственото ясно обаче е, че у нас защитата на гражданите от подобни посегателства върху правата им отдавна е отпаднала като ангажимент на държавата и е оставена на самите тях… А този случай е само една илюстрация на проблемите.
