Съвсем в края на отминалата 2019 г. Столичният общински съвет прие предложението на кмета Йорданка Фандъкова и повиши данъка за възмездно придобиване на имущество от 2,5 на 3%. За тези, които се готвят да купуват имот през 2020 г. уточняваме, че в Агенцията по вписванията се събира такса в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 5 лв. Така, макар и да е поносимо, ще нарастват разходите на купувачите по придобиването на нов имот особено при сделки над 90 000 евро.
Същевременно стават видими първите сигнали, че през 2020 г. ще се наблюдава както стагнация в растежа на цените на недвижимостите, така и възможен спад още в края на първото полугодие на 2020 г. Това става на фона на нарастващото предлагане на нови имоти, ограничаването на потребителското търсене, демографската криза и миграцията, заради които пазарът – особено в провинцията, вече е задръстен от стари апартаменти, вили и къщи, които се продават почти на безценица от наследниците на починалите собственици.
Впрочем сигнали за подобни опасни трендове имаше още през 2019 г., когато
купувачите успяваха често пъти да договорят
едно средно снижение на крайните цени от почти 12%, според информация от повечето агенции за недвижими имоти. През 2018 г. тази ценова отстъпка е достигала максимум до 5% от оферираните цени. Най-вероятно този тренд ще продължи да се задълбочава и през 2020 г., когато ще наблюдаваме преплитане на две влезли в опасен синхрон тенденции – доминация на местните купувачи на пазара и нарастване на предлагането спрямо платежоспособното търсене.
По предварителни данни на НСИ броят на въведените в експлоатация жилищни сгради през третото тримесечие на 2019 г. е 740, а новопостроените жилища в тях са 2 892. Спрямо третото тримесечие на 2018 г. сградите са с 280 повече, или с 60.9%, а жилищата в тях нарастват с 948, или с 48.8%. В пиковата за отрасъл строителство 2008 г. обаче са били издадени близо 2 пъти повече разрешителни за строеж на нови жилищни сгради, почти 1,5 пъти повече за нови жилища, а разгърнатата застроена площ в тях е с над 1,6 млн. кв.м повече.
За последните четири години, цените на жилищата в страната са се повишили средно с 30%, а в София и в Пловдив – с около 40%. Но в своя негативен сценарий при осъществения стрес тест на шест български трезора през 2019 г., Европейската централна банка (EЦБ) е заложила спад в цените на жилищните имоти от близо 17% за периода от 2019 до 2021 година (7.1% за първата година, 8.3% за втората и 2.1% за третата). За цените на търговските имоти, предвиденото намаление е още по-голямо – с над 18% за тригодишния период ( понижение от 10.1% за 2019 г., 6.7% за 2020 г. и 2.4% за 2021 г.).
Дали това ще се сбъдне все още не е ясно, но вече е налице подобно усещане. Вярно е, че снижаване в цените на луксозните имоти бе наблюдавано особено ясно през първата половина на отминалата година, въпреки че то донякъде забави темпа си през есенните месеци на 2019 г. Така луксозните жилища в новопостроени сгради или имотите след извършен основен ремонт, продължават да поддържат стабилни цени.
Предпочитаните локации за къщи традиционно са кварталите по Витошката яка (Бояна, Драгалевци, Киноцентъра), като обичайният бюджет на купувачите там е между 450 000-800 000 евро. В Драгалевци, например, продажните цени за луксозен и напълно завършен и обзаведен имот достигат и над 2 хил. евро/кв. м. докато средните нива за високия клас имоти в останалата част от квартала се движат около 1400-1500 евро/кв. м.
Сделките с кредит са предпочитани при покупката на къщи в покрайнините на София, както и на луксозни апартаменти в централната част на столицата при цени над 350 хил. евро. При тях обичайно делът на кредита достига едва 30% от цената на придобивания имот. Това отличава луксозния сегмент от масовия жилищен пазар, където с комбинация от ипотечен и потребителски кредит в редица случаи се финансира до 100% от цената.
Средната цена на продадените жилища в София през третото тримесечие на 2019 г. е 1088 евро/кв.м при 1090 евро/кв.м за същия период на миналата година. Това е достатъчно показателно, за да потвърди очакваното забавяне в растежа на цените и дори възможен техен спад през 2020 г.
Ако се вгледаме по-внимателно в информацията на БНБ ще констатираме, че пет кредитни институции са отпуснали през отминалата година лъвския пай от ипотечните жилищни кредити. Така
Банка ДСК води класацията
с разрешени досега финансирания за над 2.3 млрд. лева, следвана от ОББ и Райфайзенбанк с почти два пъти по-малки експозиции – съответно 1.372 млрд. лева и 1.278 млрд. лева. Зад тях, но в челната петица, са ПИБ и Експресбанк съответно с 833 млн. лева и 771 млн. лева.
Тази картина не се променя и по отношение
на приходите на трезорите от ипотечното кредитиране
на населението. Първата петица отново се води от Банка ДСК с лихвени приходи от 78.848 млн. лева, следвана от ОББ – 40.188 млн. и Райфайзенбанк – 35.593 млн.лева. След тях се нареждат Експресбанк – 21.107 млн. лева и ПИБ – 21.016 млн. лева.
Същевременно, според БНБ, лихвените равнища по ипотечното кредитиране се запазват относително устойчиво ниски, но има отделни разлики, породени от матуритета на самото финансиране. Средната цена на левовите заеми в банковата система се е понижила от 3.27% през януари миналата година до 3% през декември. Подобен тренд се наблюдава и при кредитиранията в евро – от 3.65% през януари 2019 г. до 3.47% през декември 2019 г.
Но ако се вгледаме в цената на заемите според техния матуритет ще открием, че относително най-евтино е било краткосрочното и средносрочното финансиране – до 1 година и от 1 до 5 години, докато при заемите със срок до 10 г. или повече има относително нарастване на цената на заемите, която вероятно се дължи на повишения риск, поеман от трезорите и нарастващата неопределеност за бъдещето на самите кредитополучатели.
Във всеки случай финансирането в левове си остава относително по-евтино за клиентите на банките, пък и за самите трезори, чиито пасиви са също така основно в левове. Затова можем да предположим, че и прeз 2020 г. вероятно щe наблюдаваме един все по-съзряващ имoтeн пaзaр c лек превес на предлагането над търсенето и относително добри oбeми, което е добре както за строителите, така и за купувачите и за кредитните институции.
