Банките започнаха все по-смело да предлагат кредити с частично – във времето, фиксиран лихвен процент. Това дава възможност на техните клиенти да прогнозират по-ясно финансовите си разходи, а на банките – да са „застраховани” при евентуални лихвени скокове, породени от евентуално рязко влошаване на конюнктурата.
Наблюденията показват, че фиксирането на лихвите се прави и при потребителските и при ипотечните кредити.
Банките вече отпускат ипотечни заеми с до 50% по-висока фиксирана лихва за първите 3 до 5 години. При положение, че ипотеките са със срок до 30 г., фиксираното време е малко, но пък аналитиците твърдят, че до 5 години световната иткономика би трябвало да се стабилизира от преживените пандемични, военни и енергийни трусове.
Една от най-големите банки у нас при средна ипотечна лихва от 2.7% предлага фиксиране на лихвата за първите три години на 3.69 процента. Това прави около 48% ръст. Тя обаче отказва да фиксира процента по потребителските кредити, който при плаващ процент средно е 6.09 на сто.
Друга голяма кредитна институция пласира ипотечни заеми при фиксирани 3.45% за първите 3 години и 3.65 на сто за началните 5 години. За останалия срок до връщането на заема лихвата е плаваща, като определената сега е 2.95 процента.
Сред най-атрактивните оферти на пазара е за жилищен кредит с фиксирана лихва от 3.49 % за първите 5 г. и 2.89 плаващ лихвен процент за останалия период (Осреднен депозитен индекс – ОДИ + надбавка). Така при одобрен размер на кредита 150 000 лв., срок 35 години и 420 бр. анюитетни вноски, размерът на месечната погасителна вноска ще е 680.07 лв. за първите пет години и 633.95 лв. за останалия период.
Тук трябва да обърнем специално внимание на всички кредитоискатели, че лихвата е добър ориентир, но тя не дава пълна представа за съвкупните разходи по обслужването на заема, които са чувствително по-големи и имат за измерител Годишния процент на разходите (ГПР).
В дадения пример се получава ГПР 3.89% за целия срок на кредита. А общата дължима сума в края на периода е 270 411.27 лева.
Освен ГПР ипотечният кредит има и други важни особености, които не бива да се подценяват. Един от тези параметри е до каква степен банката е склонна да финансира реалната цена на сделката. В случая банката предлага висок размер на финансиране – до 90 % от пазарната оценка на имота. При други банки обаче делът на финансирането пада до 75 на сто, а понякога дори клони към 60 процента. Това е от важно значение, защото евентуалната невъзможност на кредитоискателя да посрещне съучастие от 25-40 % може да го лиши от банковото финансиране.
Срокът на кредита също не е без значение. Повечето банки отпускат заемите за максимален срок от 25-30 години, но има и такива, които дават заеми и за 35 години.
Важни са и съпътстващите разходи по ипотеката на недвижимия имот, застраховка “Живот” и застраховка “Имот”. Повечето оферти имат и изискването за превод на работна заплата като необходимо условие за предоставяне на заема.
При потребителските кредити максималният срок на „заковаване” на лихвата също е 5 години. Една от големите банки отпуска до 80 хил. лева за този срок при фиксирана лихва от 6.88 процента и без превод на работната заплата. (За сравнение лихвата по такъв кредит с плаваща лихва е около 6 на сто, което показва, че маржът между фиксирана и плаваща лихва при потребителските заеми е по-малък в сравние с ипотечните кредити).
Колкото до ГПР, той е 8.18% при кредит с размер 20 000 лева, за срок 60 месеца и фиксиран лихвен процент 6.88 на сто. От банката уточняват, че ГПР е изчислен за целия период, калкулиран с такса за разглеждане и обработка на документи 250 лв. и месечна такса по разплащателна сметка 4.50 лева. Така общата дължима сума ще е 24 213.56 лева при равни месечни вноски от 394.89 лева.
И за двата вида кредити от особена важност е избърът на погасителен план. Вариантите са два: анюитетни вноски или намаляващи вноски.
Много хора виждат сумата на месечните вноски в договора за ипотечен кредит и си казват „Няма проблем. Мога да плащам тази сума”. Те обаче „забравят”, че разходите по един кредит включват не само лихвата и главницата, а и неща като административна такса при усвояване, годишна такса за управление, месечна такса за управление на разплащателна сметка, застраховка и други. Те оскъпяват кредита. ГПР е някакъв ориентир, но не всички банки и не при всички кредитни продукти включват в него всички такси и комисионни.
Ако решите да погасите кредита изцяло или частично преди изтичане на срока, имайте предвид, че това е възможно без да дължите такси, ако са изпълнение следните условия: по всяко време, ако кредита е потребителски, с изключение на кредити с фиксирана лихва; 12 месеца след сключването на договора за ипотечен кредит.
И накрая – нещо много важно – кредитните консултанти препоръчват коефициентът, измерващ здравословното ниво на задлъжнялост, да не надхвърля 40% от нетния месечен доход на семейството. Така при средномесечен доход от около 1700 лв., общата сума на задълженията по всички кредити не бива да надхвърля 700 лева.
