Министерският съвет одобри най-сериозните промени в Закона за управление на етажната собственост от приемането му преди 14 години. Изготвеният от регионалното министерство проект е мотивиран като цяло с нуждата от улесняване и повишаване ефективността на инвестициите в енергийна ефективност на многофамилните жилищни сгради съгласно предвиденото в Националния план за възстановяване и устойчивост.
Изведени са в тази насока и трите основни негови цели: премахване на пречките в инвестициите за енергийна ефективност в многофамилните жилищни сгради, регламентацията на професионалното управление и създаване на възможност за учредяване на банкова сметка на етажната собственост. Последната ще се използва както за събиране на разходите за управление и поддръжка, така и за усвояване на финансиране от други източници, различни от фонд „Ремонт и обновяване“.
За улесняване на инвестициите за енергийна ефективност всяка етажна собственост ще може да открие банкова сметка със специално предназначение за събиране на средства за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост. Това ще улесни и кандидатстването по колективни кредити пред различни финансови институции. Разпореждането с този ресурс ще може да се извършва от председателя на управителния съвет (управителя) въз основа на решение, прието от общото събрание.
Чрез законопроекта се предлагат изменения на начина на провеждане на общото събрание, като се добавя изрична възможност това да става и присъствено, и чрез платформите за онлайн срещи. Идеята е да се увеличат възможностите за участие на повече собственици, ползватели и обитатели и с цел улесняване и подобряване на комуникацията в етажната собственост.
Направено е предложение и за неприсъствено гласуване за решение на общото събрание, като същото да може се извърши до 7 дни след провеждане на заседанието чрез декларация, подписана саморъчно и предадена на управителния съвет (управителя), или декларацията да бъде изпратена на електронната поща, подписана с квалифициран електронен подпис. Предвидено е опция за електронизиране и на книгата на етажната собственост, която като данните в нея ще се съобщават на управителния съвет (управителя) чрез декларация по образец.
Предложено е и намаляване на кворума за провеждане на общото събрание от 67 на 51 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Същевременно при липса на изискуемия кворум отпада отлагането на общото събрание за следващия ден, като остава само изискването за отлагане с един час, след изтичането на който събранието се смята за редовно проведено независимо от представителството на етажната собственост.
Премахнато е освобождаването от разходите за управление и поддръжка на общите части на лицата, които пребивават в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, като се запазва освобождаването от разходи за децата, ненавършили 6-годишна възраст. Същевременно е предвидено заплащане на възнаграждение за управителния съвет (управителя) без оглед на обстоятелството дали са собственици на самостоятелни обекти в сградата или управлението е възложено на търговец, извършващ по занятие управление на етажна собственост. Ако управителят е собственик на самостоятелен обект, общото събрание може да вземе решение да не му заплаща разходи за възнаграждение. Тази възможност обаче е изключение, а не правило, както сега.
За повишаването на отчетността на средствата и дейността на управителя се въвежда ежемесечното задължение той да публикува на видно и общодостъпно място отчет за приходите и разходите на етажната собственост за месеца. Въвежда се и задължение за етажната собственост да избере контролен съвет (контрольор), което да повиши сигурността на етажния бюджет. За контролния съвет (контрольора) също е предвидено заплащане на възнаграждение, като общото събрание има възможност да гласува за управителния съвет (управителя) и контролния съвет да не се заплаща възнаграждение, освен в случаите, когато управлението е възложено с договор на търговец, упражняващ дейността по управление на етажна собственост.
Изрично е въведено задължение на всеки собственик или ползвател да подаде декларация за вписване в книгата на етажната собственост на съответните данни. Това трябва да стане в срок до 15 дни от придобиване правото на собственост или ползване на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост, както и при отдаване на самостоятелния обект под наем или встъпване в друго правоотношение, допускащо пребиваване на лица различни от собственика в самостоятелния обект.
Срещу обичайните подозрения за лобиране в полза на фирмените домоуправители е предложена регламентация на дейността им. Въведен е регистрационен режим чрез вписване в регистър, който да бъде създаден към МРРБ. Срокът на регистрация е 5-годишен от датата на вписването, а вписаните търговци ще трябва да обновяват информацията в него всеки път, когато настъпят нови обстоятелства във връзка с изискванията към тях.
Предложените критерии към търговците, управляващи по занятие етажна собственост
, за да бъдат вписани в регистъра и да могат да упражняват дейността на територията на страната са:
– да имат задължителна сключена застраховка „Професионална отговорност“, покриваща вредите, причинени при и по повод упражняване на професионалната им дейност;
– физическото лице търговец, член на управителните органи на дружествата или едноличният търговец, да има завършено висше образование, професионален опит от минимум 3 години, да не е осъждан за умишлено престъпление от общ характер, освен ако не е реабилитиран, да не е бил през последните 2 години член на управителен или контролен орган или съдружник в дружество, което е прекратено поради несъстоятелност, ако са останали неудовлетворени кредитори, да не е лишен от право да заема материалноотговорна длъжност, да не е включен в списъка по Закона за мерките срещу финансиране на тероризма;
– да са наели по трудово и/или гражданско правоотношение минимум двама служители, един от които с юридическо или икономическо образование и един със завършено техническо образование.
В проекта са въведени нови административнонаказателни разпоредби със завишени размери на глобите – както за неспазващи закона собственици, ползватели и управители физически лица, така и за търговци, който извършват управление на етажна собственост без необходимата по този закон регистрация или продължава да осъществява такава дейност след заличаване на регистрацията. Завишени са глобите и за кметовете, които не упражнят правомощията си по закона.
Както може да се очаква, много от тези предложения ще срещнат съпротива, защото става въпрос за пари, които мнозинството етажни собственици са свикнали да не плащат поради липсата на ефективни механизми за бързото им събиране. Видно от реакциите по проекта в портала за обществени консултации едни са против онлайн участието, други се опасяват от схеми на отделни етажни собственици с участието на управителя, трети бранят правото на наемателя да не плаща нищо извън наема.
Едни не приемат поначало регулациите в тази сфера, но други настояват за засилването й чрез намесата на местната власт предвид безподобната българска реалност, в която мизерията на сградният фонд отразява нищетата на социалния. В тази насока има възможности за подобрение на механизма на управление на етажната собственост както чрез процедурните правила, така и чрез постигане на повече яснота и прозрачност.
Едно такова предложение е за създаването и поддържането на национален електронен портал към МРРБ, който да отразява своевременно и в пълнота данните за етажната собственост. Сегашният електронен регистър на сдруженията на етажните собственици е с изключително оскъдна информация, като при това тясното предназначение е за усвояване на средства за саниране редом с общия режим и органи за управление на етажната собственост.
Липсата на отчетност и прозрачност не дава възможност на отделните собственици да контролират недобросъвестни действия на управителя – както по управление на средствата, така и при съставяне на антидатирани протоколи от фиктивни събрания, които лишават отделни собственици от възможността да обжалват отразените в тях решения по съдебен ред. Освен регистър на сградите, собствениците и актовете на етажната собственост предложения има и за регистри на професионалните домоуправители, както и на регистър на сертификатите за енергийни характеристики и за енергийна ефективност.
