Лихвените нива продължават да вървят нагоре. Оскъпяването на кредита безспорно ще се отрази на инвестиционния пазар на бизнес имоти и в България. Несигурната икономическа среда също така внася несигурност сред играчите. А всичко това може да повлияе върху инвестиционната активност. Това отбелязват от Cushman & Wakefield Forton в своя обзор за пазара на бизнес имоти у нас през 2023 година.
Умерена активност демонстрира пазарът на офис площи в столицата с общо 38 690 кв. м отдадени площи. Това е малко над средните нива за съответния период през последните пет години и с 54 на сто повече от третото тримесечие на 2022 година. Въпреки това темпът на усвояване е относително бавен, а броят огледи преди всяка сделка остава висок. Преместванията и подновяванията на съществуващи договори продължават да задават картината на пазара, докато разширенията на наематели са едва около 20 на сто от общия обем сделки.
„Тенденцията на хибридна работа продължава да е актуална, особено в ИТ и BPO сектора (изнасени бизнес услуги/business process outsourcing), а кризата доведе до известно охлаждане именно в тези индустрии. Това налага преосмисляне на концепциите на офис пазара, повече гъвкавост и фокус върху сервизираните и споделени офиси, които се превръщат във все по-значим фактор”, коментира Йоанна Димитрова, заместник-мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.
Интересна тенденция при споделените офис площи е засиленият интерес от страна на корпоративни наематели и отварянето на нови обекти в офис сгради. Докато в началото наблюдавахме откриване на класически коуъркинг пространства, насочени към дигитални номади и фриленсъри в централните части на София, през последната година расте търсенето на сервизирани офиси в рамките на големи офис проекти. Такива площи се търсят от малки, но бързо растящи компании или от корпоративни наематели за нуждите на отделни екипи.
По данни на Cushman & Wakefield Forton към края на третото тримесечие в София оперират близо 64 000 кв. м гъвкави офис площи, което включва коуъркинги и споделени офиси в рамките на големи офис проекти. Още близо 9 000 кв. м са в процес на развитие и се очаква да излязат на пазара в рамките на следващата година.
Заради относително свития наемен пазар завършването на нови офис сгради е слабо и много проекти се отлагат във времето. През третото тримесечие на 2023 г. бе завършен само един малък проект, а обемът на площите в строеж остава трайно под 200 000 кв. метра.
Липсата на ново предлагане задържа дела на незаетите площи в София около 16 на сто с незначителни ръстове и спадове през отделните тримесечия. Ако търсенето не отбележи ръст, очакванията са този процент да нарасне през следващата година със завършването на нови проекти на пазара. По-високата незаетост ще е основно за сметка на по-стари и амортизирани сгради, очакват от Cushman & Wakefield Forton.
Наемите продължават лекото си покачване, достигайки 16.5 евро/кв. м за първокласни офис площи в централната част на София. Клас А офисите по протежение на големите булеварди се отдават за 13-15 евро/кв. метър.
Логистични площи
Предлагането на индустриални площи и складове в София продължи да бъде ограничено и през последното отчетено тримесечие. Слабо бе и търсенето за периода – то бе генерирано основно от фармацевтични наематели и такива, занимаващи се с индустриални технологии. Според експерите от Cushman & Wakefield Forton обаче забавянето е временно явление, което ще бъде последвано от ръст на активността.
„Добрата новина е, че строителството в сектора продължава. Обемът на индустриалните и складовите площи в процес на изграждане нарасна с 15 на сто на тримесечна база до над 330 000 кв. метра. Поне пет от най-големите търговци на дребно в страната както на хранителни, така и на нехранителни продукти, изграждат нови или разширяват съществуващи складови бази“, коментира Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални и логистични площи“ в Cushman & Wakefield Forton. „В допълнение – все повече участници на този пазар се адаптират към новите условия. Те разбират, че цената на енергията играе важна роля за крайното решение на наемателите и са готови да инвестират в енергоефективни решения”, посочва Жоро Ангелов.
Според него, раздвижването на пазара е сигурно, като поне десет проекта ще бъдат финализирани до края на годината.
Индексирането на наемите през тримесечието доведе до лек ръст в нивата им. Те се покачиха до 5.30 евро/кв. м за обекти над 10 000 кв. м. и 5.70 евро при по-малките квадратури. По всяка вероятност този тренд ще се запази, което важи и за продължаващото повишение на доходността в резултат на растящите лихви – през третото тримесечие тя нарасна до 7.5%, посочват още от Cushman & Wakefield Forton.
