Имот „на зелено” – джоб „на червено. Това е все по-честия резултат от сключването на сделки за предстоящ строеж на жилище. Въпреки наглед изрядните предварителни договори, някои строители проявяват своеволия и вдигат необосновано много цените, поставяйки на колене кандидат-купувачите. Не ги плашат нито клаузите в договора, нито съд. „Като се отказвате вие, друг чака”, е безцеремонното изявление на тези продавачи.
Във време на висока инфлация плащането на пари на изкоп е крайно рисково. В проблем се превръщали не само финансовите условия по сделките, но междувременно се преправяли и архитектурните проекти – изневиделица изниквали нови носещи стени, ново преразпределение на помещенията…
“Оказва се, че тези случаи са често срещани в последно време. Това е типична недобросъвестна търговска практика, при която има подписан предварителен договор за продажба на имот на “зелено” – обяснява адвокат Златко Стойчев. – След известно време продавачът заявява на купувача, че поради някакви обстоятелства трябва да повиши цената с около 50-60 процента”. Идва и заявява тази сума, без тя да се базира на цени и разчети.
Често в такива договори липсват клаузи за неустойка.
Друг проблем е, че няма регулация при осъществяването на брокерската професия, казва Стойчев. Според него “Малко като в Дивия Запад е в момента с тези отношения”.
Добромир Ганев, бивш председател на Национално сдружение “Недвижими имоти“, също смята, че е наложително в България да се премине към по-решителни действия по регулация на брокерския бизнес.
“Тя се бави, защото малка част от фирмите на пазара искат да не спазват етичните правила и да прилагат некоректни практики -отбелязва той. – Преди две седмици тази регулация отново беше входирана в парламента”.
Целта на законопроекта е да се спазват етични правила от целия бизнес. И сега имало подобни, но те се съблюдавали само от членовете на Национално сдружение “Недвижими имоти“.
У нас липсва коректна информация за сделките на “зелено”, продължава Ганев. “Единствената протекция при такава покупка може да постигнем чрез използване на юридическа и консултантска помощ”.
Преди Акт 14 трудно се защитава подобна сделка със застраховка, защото не може да се застрахова бъдещ имот.
Така предварителният договор се оказва един от най-сложните и рискови контракти за обикновените граждани. Той се сключва в обикновена писмена форма и задължително трябва да съдържа описание на имота и неговата цена. Страните могат допълнително да уговорят срок за сключване на окончателен договор, начина на плащане, както и други задължения. Важно е всичко да е описано точно и ясно.
Това, че договорът се нарича предварителен, не означава, че е маловажен. Той е вид гаранция, че никоя от страните няма да бъде ощетена. Обвързва ги законово и е задължителен за изпълнение. Ето защо купувачът и продавачът трябва да са запознати с правата си преди да го сключат.
Предварителният договор осигурява на купувача допълнителен срок да се сдобие с необходимата за покупката сума. В периода до сключване на окончателния контракт той може да кандидатства за отпускане на ипотечен кредит или да продаде свой собствен недвижим имот. Уговаря се и схемата на разсроченото плащане.
Продавачът пък получава възможност да извърши строително-монтажните работи и да се снабди с необходимите документи за имота като данъчна оценка, скица, схема и други.
С предварителния договор той се задължава да набави към датата на сключване на окончателния договор удостоверение за липса на тежести върху жилището – ипотеки, възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване.
Възможно е разбира се една от страните да не изпълни задълженията си и да не се стигне до сключване на окончателен договор за продажба. В такъв случай изправната страна има няколко варианта.
Първо, може да отправи покана до другата страна да изпълни доброволно задълженията си в разумен срок. Обичайно страните уговарят част от продажната цена да се плати при сключване на предварителния договор – най-често в размер на 10% от крайната сума. Тази сума служи като задатък (капаро). Ако една от страните не изпълни договора, другата може да иска задатъка в двоен размер.
Друга възможност е да се иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка страна по такъв договор може да предяви иск за обявяването му за окончателен при положение, че е изпълнила задълженията си по него. В такъв случай окончателният договор се счита за сключен от постановяване на съдебно решение. Компетентният орган е съдът по местонахождение на имота.
Също така ощетената страна може да развали договора и да потърси обезщетение. По тази причина в договора предварително се уговарят размерите на компенсация. Това не е задължително, но когато няма компенсация, обезщетението при разваляне на договора следва да обхване единствено претърпените парични загуби и пропуснатите евентуални доходи от имота. Те обаче може да са трудни за доказване или да не са на сериозна сума.
