Въпреки че делът на ипотечните кредити в банковите портфейли в България е ограничен в сравнение с държавите от ЕС като цяло и нивото на задлъжнялост на домакинствата понастоящем е ниско, благоприятните условия за ипотечно финансиране биха могли да представляват риск в средносрочен план. За това предупреждава Европейският съвет за системен риск (ЕССР).
Предупреждението е от 2 декември 2021 г., но продължава да е актуално, защото констатираните тогава негативни тенденции сякаш се задълбочават.
Въпросният съвет смята, че наличието на средносрочни уязвимости в сектора на жилищните недвижими имоти у нас е източник на системен риск за финансовата стабилност, който може да има сериозни отрицателни последици за реалната икономика. Според него основните уязвимости са високият ръст на ипотечните кредити, признаците за надценяване на цените на жилищата и липсата на мерки, насочени към кредитополучателите, които биха могли да смекчат натрупаните рискове.
От една страна, повишаващите се цени на жилищата означават, че и стойността на обезпечението за кредитите за недвижими имоти се увеличава. А от друга, ръстът на цените обикновено е придружен от положителни макроикономически промени, което може да доведе до разхлабване на стандартите за кредитиране, спазвани от доставчиците на кредити. Освен това у̲в̲е̲л̲и̲ч̲е̲н̲о̲т̲о̲ ̲п̲р̲е̲д̲л̲а̲г̲а̲н̲е̲ ̲н̲а̲ ̲к̲р̲е̲д̲и̲т̲и̲ ̲з̲а̲ ̲н̲е̲д̲в̲и̲ж̲и̲м̲и̲ ̲и̲м̲о̲т̲и̲ ̲м̲о̲ж̲е̲ ̲д̲а̲ ̲п̲р̲е̲д̲с̲т̲а̲в̲л̲я̲в̲а̲ ̲д̲о̲п̲ъ̲л̲н̲и̲т̲е̲л̲е̲н̲ ̲н̲а̲т̲и̲с̲к̲ ̲з̲а̲ ̲п̲о̲в̲и̲ш̲а̲в̲а̲н̲е̲ ̲н̲а̲ ̲ц̲е̲н̲и̲т̲е̲ ̲им. В средносрочен хоризонт т̲а̲к̲а̲в̲а̲ ̲с̲п̲и̲р̲а̲л̲а̲ ̲б̲и̲ ̲м̲о̲г̲л̲а̲ ̲д̲а̲ ̲д̲о̲в̲е̲д̲е̲ ̲д̲о̲ ̲б̲а̲л̲о̲н̲ ̲н̲а̲ ̲ц̲е̲н̲и̲т̲е̲ ̲н̲а̲ ̲ж̲и̲л̲и̲щ̲а̲т̲а̲, обусловен от кредитирането, и прекомерно задлъжнели домакинства.
ЕССР отбелязва в предупреждението си, че реалните цени на жилищата в България са нараснали умерено през последните две години, като до средата на 2020-та са се увеличили средно с около 3,5 процента. Оттогава обаче техният реален растеж към средата на 2021 г. се е ускорил до около 7 процента. При все че по оценки, изготвени от Българската народна банка, в края на предишната година цените на жилищата са били леко надценени.
Същевременно през последните две години от разглеждания период растежът на кредитите за покупката на жилища у нас се е ускорил значително, достигайки 13 % през август 2021-ва в реално изражение.
Според Европейския банков орган равнището на необслужваните заеми в сектора на жилищните недвижими имоти в нашата страна през второто тримесечие на 2021 г. е 5.3 процента. В същото време високият коефициент на тяхното покритие (48.1 % в сравнение с 25.7 % за Евросъюза) е важен смекчаващ фактор.
В този контекст задлъжнялостта на българските домакинства е относително ниска, но се е увеличила леко по време на пандемията от COVID-19. Освен това делът на собствениците на жилища с ипотека е много нисък. В резултат на това салдото на ипотечни кредити в България е на относително ниско ниво, представляващо 27 % от общия БВП (т.е. включително корпоративните кредити, обезпечени с търговски недвижими имоти), спрямо 52 % за Евросъюза през 2020 година. Само че голяма част от тях са с променливи лихвени проценти, което прави домакинствата уязвими към значителни промени в тези проценти.
Наред с това Европейският съвет за системен риск посочва, че банките, опериращи в България, имат относително високо равнище на собствен капитал, като през декември 2020 г. съотношението на капитала от първи ред достигна 24 процента. Така, ако уязвимостите, свързани с пазара на жилища, продължат да нарастват, големият капацитет за усвояване на банковия сектор би бил смекчаващ фактор за евентуалните рискове за финансовата стабилност.
Друга особеност на банковия сектор у нас е преобладаващото използване на стандартизирания подход за експозициите към кредитен риск, което смекчава потенциалните рискове, свързани с жилищните недвижими имоти. Делът на рисково претеглените активи като дял от общите активи остава над 50 процента. Съответно ефективното рисково тегло на банките, използващи стандартизирания подход за жилищните имоти за домакинства, е 48 %, докато ефективното рисково тегло на банките, използващи вътрешни рейтинги, е 25 на сто.
Още няколко мерки, въведени в България, се признават като смекчаващи съществуващите уязвимости при недвижимите имоти. По-специално положителният размер на антицикличния капиталов буфер (АКБ) е подходящ инструмент за преодоляване на уязвимостите, свързани с бързия растеж на кредитите и за повишаване на устойчивостта на банковия сектор. (През септември 2021 г. беше взето решение АКБ да се увеличи от 0,5 на 1 %, считано от 1 октомври 2022-ра).
ЕССР отбелязва също така, че през 2019 г. в страната е създадена правна рамка за мерките, основани на кредитолучателите и че в съответствие с член 124 от Регламент № 575/2013 на Европейския парламент и на Съвета, се прилага долна граница на рисково тегло за ипотечните кредити с относително по-високи съотношения кредит/стойност за банките, които следват стандартизирания подход. Тегло от 35 % се определя за част от експозицията, обезпечена с ипотеки върху жилищен имот, която не надвишава 70 % от стойността на обезпечението.
От гледна точка на бъдещето и като се вземе предвид средносрочната перспектива за риска, Европейският съвет за системен риск определя в края на 2021 г. посочения микс от макропруденциални политики за частично подходящ и частично достатъчен. В допълнение смята, че въвеждането към тях на мерки, основани на кредитополучателя, би било целесъобразно, за да се действа превантивно срещу потенциалното създаване на спирала между цените на жилищата и ипотечните кредити.
