В доклада си „Вълната от реновации в Европа“ консултантската компания Colliers изследва регулаторния и обществения натиск, който предизвиква масово обновяване на активи, както и проактивните действия, които инвеститорите, собствениците и наемателите следва да предприемат, за да се уверят, че техните имоти няма да се окажат изостанали или блокирани в надпреварата за декарбонизация до 2050 година.
Един от основните изводи от доклада е, че за онези европейски собственици и инвеститори в недвижими имоти, които вече са поели по пътя към нулеви въглеродни емисии чрез модернизация, предварителните разходи имат потенциал за дългосрочно натрупване на приходи от наеми и капиталова стойност. Когато са въведени значителни енергоспестяващи модификации, от Colliers оценяват средното потенциално повишаване на стойността с 10% чрез капитализиране на допълнителен „енергиен наем“ без допълнителни разходи за наемателя.
Въпреки това
за много инвеститори преобладава несигурността –
44%, не са убедени колко средства ще са необходими за модернизиране на активите им (по оценка до 10% от стойността на управляваните активи (AUM), а 50% не са наясно как ще се финансират тези подобрения. След като бъде извършен одит за пригодност на модернизацията, 45% от инвеститорите предвиждат да продадат до една пета от портфейлите си (през следващите пет години), когато активите се считат за „несъответстващи на изискванията на ESG (екологични, социални и управленски покозатели)“.
„Националните и общоевропейските цели за енергийно ефективни сгради стават двигатели на трансформацията. Екологичните, социалните и управленските разпоредби (ESG) във връзка със застроената среда продължават да се затягат, което оказва влияние както върху наемателите, така и върху наемодателите/инвеститорите“, коментира Анди Хей, Директор управление на имоти и ESG, Colliers EMEA.
„Що се отнася до пазара на недвижими имоти, в ЕС смятат, че темповете на обновяване трябва да бъдат поне два пъти по-високи от сегашните, но това все още значително изостава от скоростта на промяната, която препоръчват водещи експерти в бранша.“
Пазарни фактори, движещи вълната от реновации
Според Colliers вълната от ремонтни дейности ускорява риска някои активи в основните сегменти на бизнес имотите да останат извън пазара, ако не успеят да се адаптират към новите регулаторни и пазарни изисквания. Инвеститори, собственици и наематели оценяват стъпките, които трябва да предприемат, за да приведат активите и процесите си в съответствие с разпоредбите на ЕС, дългосрочните финансови резултати и собствените си заявени ангажименти към възприемане на стандартите за ESG.
Според Сам Адисън, ръководител управление на корпоративни проекти, Colliers EMEA, е налице ясна динамика в пазарната дейност по отношение на модернизацията на активите. „Независимо от непрекъснатата работа на ЕС и националните правителства и по-широкия социален натиск, тази динамика се подтиква от пазарните сили – включително стремежа към намаляване на енергийните и експлоатационните разходи“, обяснява Сам Адисън.
Възвръщаемост на инвестициите, отчетена от собственици и наематели
Анализът на Colliers показва, че въпреки първоначалните разходи, инвестициите в модернизация могат да донесат дългосрочни приходи от наеми и натрупване на капиталова стойност, и посочва успеха на Bupa, Electrolux и Manpower Group като свидетелство за това как собствениците и наемателите вече извличат ползи от проактивните стратегии за обновяване в своите портфейли.
Адисън отбелязва, че изчисленията показват, че при въвеждането на значителни енергоспестяващи модификации може да се постигне средно потенциално повишаване на стойността с 10% чрез капитализиране на „енергиен наем“ – без допълнителни разходи за наемателя.
Какво, как и кога инвеститорите планират да модернизират?
Двете най-важни области за инвеститорите, когато става въпрос за модернизация на активи, са енергийната ефективност и намаляването на оперативните въглеродни емисии, следвани от намаляването на потреблението на вода и на вложените въглеродни емисии. Въпреки това, проучването на Colliers (Global Investor Outlook Survey 2023) установи също, че сред инвеститорите все още има голяма несигурност по отношение на разходите и финансирането за извършване на задълбочени енергийни обновявания.
Според Деймиън Харингтън, ръководител пазарни проучвания, Colliers EMEA, почти половината от инвеститорите (44%) все още не са наясно каква ще е цената на енергийното адаптиране. „Оценката е, че то може да струва до 10% от стойността на управляваните активи – но някои смятат, че може да е значително по-висока“, посочва той. „Нещо повече, те не знаят как или откъде могат да бъдат финансирани тези модернизации. Възможно е да има някаква възможност за използване на зелени финансови инструменти – например зелени облигации – но това ще трябва да се оцени като част от одита на портфейла.“
Според Харингтън, важно е това да се направи по-скоро рано, отколкото късно, тъй като много инвеститори вече предвиждат да се освободят от до 20% от портфейла си (през следващите пет години), когато активите се считат за „несъответстващи на изискванията на ESG“.
Препоръките на експертите
Най-напред трябва да се направи одит на съществуващия портфейл, за да се идентифицират активите, които подлежат на енергийно обновяване, както и тези от тях, за които не е приложимо и изискват промяна на предназначението или освобождаване. Следващата стъпка е да се обмислят партньорства за постигане на декарбонизация. Партньорството с организации със специализиран и професионален опит в областта на ESG, като Colliers, ще ускори процеса и резултатите. Важно е да се оценят и идентифицират зелени финансови инструменти (като зелени облигации) за гарантиране на необходимите ремонти, за да се отговори на затягащите се регулаторни изисквания. Включете всички капиталови разходи (Capital expenditure или CAPEX, капекс) в изчисленията на възвръщаемостта на инвестициите, включително разходите за модернизация, сертифициране и финансиране. И не на последно място, да се адаптира инвестиционната стратегия въз основа на основните познания в областта на декарбонизацията.
