Двустайните и тристайните жилища продължават да формират основната част от реализираните сделки в четирите големи града. Общият им дял достига 83% в Пловдив, 80% в София, 74% в Бургас и 73% във Варна. Това показват данни на „АДРЕС Недвижими имоти“ за третото тримесечие.
В София и Варна расте делът на по-големите имоти – в столицата многостайните жилища и къщите удвояват присъствието си до 8%, а във Варна къщите стигат 16% от сделките. Бургас върви в обратна посока: там двустайните заемат 57% от продажбите.
Различна е динамиката при времето за търсене.
В София средният период за покупка намалява от 70 на 53 дни спрямо третото тримесечие на 2025 г., а във Варна остава практически без промяна – 57 спрямо 56 дни. В Пловдив той се увеличава от 31 на 52 дни, а в Бургас – от 36 на 68 дни. Това показва, че по-внимателното поведение на купувачите не се проявява с еднаква скорост на отделните пазари.
ЦЕНИ
В София цените на квадратен метър продължават да нарастват на годишна база, като през третото тримесечие на 2026 г. двустайните жилища поскъпват с 3%, а тристайните – с 9%. Във Варна ръстът е значително по-осезаем – 22% при двустайните и 15% при тристайните жилища.
В Пловдив се отчита най-високото увеличение при двустайните жилища сред четирите големи града – 23% на годишна база, докато при тристайните ръстът е 6% – най-ниският за този тип имоти. В Бургас изменението е по-умерено – 8% при двустайните и 7% при тристайните жилища.
Така при двустайните годишното изменение варира от 3% в София до 23% в Пловдив, а при тристайните – от 6% в Пловдив до 15% във Варна. Данните показват, че цените на квадратен метър при двата най-масови типа жилища остават над нивата от третото тримесечие на 2025 г. във всички четири наблюдавани пазара.
„По-внимателното поведение на купувачите засега не се пренася в общ спад на цените при най-търсените жилища. Промяната се вижда по-ясно на ниво конкретна сделка – купувачите преговарят повече, а крайната цена все по-силно зависи от характеристиките на имота, реалистичността на първоначалната оферта и мотивацията на продавача“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „АДРЕС Недвижими имоти“.
ПРОФИЛ НА СДЕЛКАТА
Една от най-ясните промени през третото тримесечие е значително по-големият дял на сделките с отстъпка спрямо година по-рано. Тенденцията е видима и в четирите големи града, макар размерът на договорения компромис да се развива различно.
В София се променя и мащабът на договарянето – отстъпките над 10 000 евро вече не са екзотика, но най-висок е делът на отстъпките около 5 000 евро. Във Варна също намалява делът на най-малките отстъпки – от 59% на 38%, за сметка на тези над 5000.
„По-големият дял на сделките с отстъпка не означава автоматично спад на пазара. Това, което виждаме, е завръщане към равнопоставените преговори между двете страни. Офертната цена все по-често е отправна точка за разговор“, пояснява Гергана Тенекеджиева.
Различна е динамиката и в отделните райони на столицата. Най-силен ръст на средната цена на квадратен метър сред наблюдаваните квартали се отчита в „Малинова долина“ – с 11% на годишна база, следвана от „Надежда“ със 7% и „Овча купел“ също с около 7%. В „Манастирски ливади – Изток“ увеличението е по-умерено – около 4%, докато в Центъра средната цена на квадратен метър намалява с близо 4% спрямо третото тримесечие на 2025 г.
Движението на цените в София става все по-диференцирано по райони. Докато в „Малинова долина“, „Овча купел“ и „Надежда“ цените на квадратен метър продължават нагоре, в Центъра се отчита леко понижение. Същевременно средната стойност на продадения имот невинаги следва движението на цената на квадратен метър. В Манастирски ливади – Изток“ средната цена на квадратен метър се увеличава с около 4%, докато средната стойност на имота намалява от 235 377 на 207 767 евро.
Промяна има и в съотношението между ново строителство и вторичен пазар. Вторичният пазар взима превес в четирите големи града, като делът му достига 93% във Варна, 92% в Пловдив и 87% в София. И в трите града той нараства спрямо третото тримесечие на 2025 г., когато е съответно 86%, 82% и 76%.
Бургас се отличава от останалите пазари. Там вторичните продажби продължават да формират основната част от сделките – 82%, но делът им намалява от 86% година по-рано. Съответно новото строителство увеличава присъствието си от 14% на 18% и Бургас остава градът с най-висок дял на сделки с ново строителство сред четирите наблюдавани пазара през периода.
„Последните месеци показват колко бързо могат да се променят нагласите. След еуфоричната 2025 г., днес и двете страни имат повече основания да преценяват внимателно следващия си ход. Последното тримесечие на годината ще покаже доколко това изчакване ще се запази и как ще се отрази върху баланса между търсене, предлагане и цени“, обобщава Гергана Тенекеджиева.
Според АДРЕС настоящата пазарна ситуация поставя все по-голям акцент върху реалната мотивация за сделка. Купувачите със собствен капитал разполагат с повече свобода да изчакват, ако цената не отговаря на очакванията им. А банковият кредит е ключов трети участник в почти всяка сделка.
