Договорът ви за ипотечен кредит не е присъда за цял живот, а споразумение, което може не само да се променя според пазарните условия, но и да се прекратява. Прости сметки показват, че ако преди пет-седем години сте изтеглили кредит за жилище в размер на 50 хил. евро и заемът е за срок от 25-35 години с плаваща лихва, то с актуализиране на процента по него дори в същата банка можете да си спестите много пари. Сметките са правени при лихва от 9-10% при подписването на договора и с актуалните към момента лихвени проценти от 5.5-6 на сто. Колкото и невероятно да изглежда, по този начин за оставащия срок на кредита може да платите с близо 30 хил. евро по-малко.
В момента банките са в люта конкуренция за ипотечни кредити, защото преливат от пари, а в проектното и фирменото кредитиране хич ги няма. Всеки "стар" клиент им е от особена важност и правят всичко възможно да го задържат. Защото конкуренцията би подходила прекалено любезно към всеки, който й сподели, че иска да се "махне" от "онези кожодери". Рефинансирането на ипотечния заем от друга банка често се оказва рисково начинание, при което длъжникът подобрява едва-едва положението си или дори го влошава. В повечето случаи процесът е доста по-труден и води само до загуба на време и усилия. Кредитополучателят се фокусира предимно върху търсене на кредит с по-ниска годишна лихва, докато трябва да се търси кредит с по-нисък годишен процент на разходите, който представлява общата цена на кредита – лихвата плюс дължимите такси и комисиони.
Често той не си дава сметка за допълнителните разходи при "бягството" от една банка в друга (считана за по-добра, разбирай с по-ниски заемни лихви). Допълнителното натоварване идва от новата ипотека, която трябва да се учреди в полза на новия кредитор, която пък е предшествана от оценка на имота и такса за усвояване на заема, от които бягство няма… Често тези разходи, преизчислени като процент, могат да натоварят лихвата с над 3 процента. Така че, ако новата банка ви обещае 3% по-ниска лихва, това предимство буквално ще се изпари още преди да сте се добрали до рефинансирането, и то с пари накуп.
При лош шанс и недоглеждане – ипотека на цена 5% от стойността на сделката и скъп нотариус, заедно с държавните такси, утежнението може да надхвърли и 7 на сто. Което прави рефинансирането не безсмислено, а безумно.
Именно затова в този текст се спираме на предоговаряне на кредита със стария кредитор, който няма да иска нова оценка и ипотека, при което нещата изглеждат много по-ясни и прозрачни.
За да разберем все пак какви са ипотечните лихви в момента, направихме справка за първата шестица на банките, които биха ви отпуснали нов кредит за тухлен апартамент на стойност около 50 хил. евро в голям град за срок от 30 години с анюитетни (равни) вноски. "Банка ДСК" дава парите при 5.8% лихва или 6.38% годишен процент на разходите. "Алфа банк" конкурира с 5.42% и съответно ГПР от 5.89 на сто. Съответните числа са: за БАКБ – 5.5 и 5.84, ЦКБ – 6.00 и 6.02, "Алианц" – 5.85 и 6.16%, Fibank – 5.8 и 6.23 процента. Ако сумата бъде изтеглена в левове, а лихвата се запазва същата, но ГПР нараства с около 10-15 пункта заради загубите от курсови разлики.
Разбира се, ходенето по банки и внимателното четене на договори далеч не е по силите, а и по мерака на всеки. Затова съществуват финансовите консултанти, които в България не са много популярни, но спестяват доста мъки срещу невисоки суми.
Те съветват: всеки, който има ипотечен кредит с по-висока лихва от сегашната, да се опита да предоговори условията по него. Първата стъпка е да прочете внимателно договора, който е сключен с банката кредитор, за да се разбере какви неустойки са предвидени при предсрочно изплащане на кредита. Това е много важно, защото тези неустойки в някои случаи са между 5 и 7 процента.
Но това не бива да ви плаши, защото със законовите промени от лятото на миналата година тази наказателната такса е забранена. Банката може да удържи само до 1% от остатъка по кредита, но вече има трезори, които са занулили тази такса, за да бъдат офертите им по-привлекателни.
Финансовите институции сега правят друго – слагат висока (като абсолютно число) такса "предоговаряне на кредит". Проверка в няколко банки показа, че тя се движи между 500 и 1000 евро за кредит от 50 хил. евро. Това бреме обаче е нищо в сравнение с финансовия ефект на предоговарянето. Две банки даже ни изненадаха, че са намалили и тази "преградна" такса от 500 на 250 евро, за да улеснят хората, които предоговарят кредита си, но все пак остават техни длъжници.
Големите банки в България почти завършиха битката за клиенти, намалявайки лихвите, коментират финансови консултанти. Едва ли е възможно процентите да паднат под пет. Стремглавото им снижение е резултат главно на конкурентна борба и няма други пазарни причини това да се случва. Най-общо казано, трезорите режат от печалбата си, за да привлекат повече клиенти, но и се опитват да компенсират с нови и увеличени такси, за което „БАНКЕРЪ“ вече писа.
Освен това трезорите предлагат и редица бонуси, като разчитат на вашата естествена склонност към харчене, за да ви станат кредитори "с упойка". Ето за какво иде реч!
На автора на това четиво освен облекчението на лихвата му бе обещан привилегирован статут. Сдоби се с частен банкер, който едва ли не 24 часа в денонощието чака да бъде обезпокоен с някакъв въпрос или прищявка и е готов да пристигне при мен веднага при нужда. Бях приятно поласкан, но веднага си направих сметката и се оказа, че годишната такса за обслужване на кредита реално е вдигната. От друга страна, ми бе дадена и кредитна карта без такса за първата година с неголям лимит – "за пазаруване", както се изразиха.
Възможни са различни варианти за облекчаване при обслужването на заема. Една от тях е разсрочване на кредита, като по този начин се намалява размерът на месечната погасителна вноска. Много по-лесно се договаря разсрочване с две години, защото за по-дълъг период банката трябва да начисли провизия и по този начин да реализира загуба. Друга възможност е договарянето на гратисен период, през който се заплаща само лихвата или само част от главницата, като лихвата се капитализира и добавя към неизплатената главница.
Така че помнете – предоговарянето е във ваш интерес, защото то ще подобри условията по кредита, но е в интерес и на вашата банка кредитор, която си запазва клиентите, а оттам и активите си. Вие и банката гледате в една посока, затова – без да прекалявате, съчетайте гъвкавостта с известна доза твърдост. Както е при всички делови преговори.
Просто направете първата крачка – идете до банката и попълнете едно искане за лихва, която смятате за нормална при сегашната конюнктура.
