След навлизането на страната в икономическата криза през 2008-а започнаха сериозни промени на пазара за недвижимости. След три години можем да кажем, че те са вече реален факт, че 2011-а затвърди новите изменения при продавачи, купувачи и посредници и узакони новите правила в този бранш.
Първата сериозна промяна е при съотношението предлагане – търсене. След като по времето на имотния бум всеки що-годе приличен имот в престижен квартал се купуваше веднага след появата му на пазара, сега предлагането е поне със 70% над търсенето, или при 10 оферти продава се появява интерес към две-три от тях. Това доведе не само до постоянно снижаване на цените на сделките, но и до промяна в поведението на купувачи и продавачи. Днес купувачът с пари е безспорният номер едно и всички останали се съобразяват с него. Увеличи се и времетраенето на една сделка и то вече е средно над пет месеца – при идеалните условия, че продаваният имот отговаря на нуждите на купувача и че той има средствата да го придобие. Друг е и профилът на купуващите – сега те са хора на възраст от 32 до 45 години, с добра и относително сигурна работа, заплащане над средното и задължително разполагащи със собствени средства поне до към 80% от стойността на търсения имот. Почти всички – около 98% – през 2011-а са български граждани, чужденците се отдръпнаха и вече рядко купуват.
Съществена е промяната и при финансирането на сделките – съотношението закупуване с кредит и с налични средства днес е 1:4. Тоест едва 25-30% разчитат на ипотечен или друг вид заем, докато останалите купуват с налични пари.Това пък предопредели и по-ниските нива на сделките – понижението на цените продължи и през 2011-а, макар и със забавени темпове.
Измени се сериозно и групата на продавачите. Сега тя изглежда приблизително така – 70% са инвеститори на нови жилищни или офис сгради, 20% търгуват с имоти с неиздължена ипотека и около 7-8% са частни собственици на единични жилища, които имат нужда от свежи пари. Който може да почака с продажбата на собствен имот, просто чака. Или пък поставя висока цена, която е нереалистична и е по-скоро за да присъства на пазара и да не пропусне евентуално поскъпване.
Може би най-голямата промяна е в групата на посредниците – индивидуални брокери, работещи от кухнята си, на практика вече няма. Останали са десетина по-големи агенции, повечето с филиали в страната, и по още толкова във всеки по-голям областен център, които имат позиции само в своя регион. Силно бе ограничена и ролята на специализираните интернет сайтове, както и на специализираните печатни издания. Комисионите , които брокерите прибират, са почти същите като процент, но съществено по-малки като сума поради понижението на цените. Някои сегменти от пазара дори рекламират продажби без комисиона за купувача, тъй като тя се поема от продавача. А и в много случаи инвеститорите сами продават имотите в новоизградените си сгради, за да икономисат именно комисионната и да са сигурни, че цената на сделката е реална. В повечето агенции се въведоха немислими преди правила – например много интензивно се прилага така нареченият ден на отворените врати, в който едно жилище или сграда с няколко имота може да бъде посетена от интересуващите се и с представител на инвеститора да се коментират вариантите за евентуална покупка. Някои инвеститори въведоха и специални безплатни семинари за кандидат-купувачи, на които експерти изнасят информация за цените и съветват кое си струва да бъде купено и кое-не. Наред с всичко останало се предлагат и вътрешнофирмени кредити за покупка или лизинг.
Промените на пазара за имоти у нас ще продължат, убедени са хората от бранша. Новата 2012-а със сигурност няма да е по-лека и успешна. Цените ще останат под натиск, а стагнацията при изграждането на нови сгради ще започне да се усеща при офертите продава. Все повече сделки ще стават с лични средства, което пък ограничава броя им и нивата, на които се сключват. Само в няколко от най-големите градове, към които продължава да има силен миграционен натиск – София, Варна, Бургас, Пловдив. Съществува вероятността да настъпи временна стабилизация на цени и на броя на сделките. При останалите спадът ще продължи, а оттеглянето на инвеститори от строителството на нови сгради ще се засили.
nbsp;
nbsp;
