Инвестиционните обеми през второто тримесечие и първото полугодие на тази година в Централна и Източна Европа /ЦИЕ/ са едни от най-ниските регистрирани към момента. Делът на Полша е най-голям – около 42%, но активността на пазара като цяло е ниска. На следващата позиция е Чехия – с 34 на сто. България е единственият пазар в региона, който отбелязва ръст на инвестициите на годишна база, докато всички останали са със спад между 42% и 87 на сто. Това показва последния доклад на Colliers – “H1 2023 Investment Scene”.
Силвиу Поп, Директор пазарни проучвания, ЦИЕ, предоставя допълнителен икономически контекст за ниските нива на инвестиции. „Икономическият растеж в региона на ЦИЕ-6 се забави в началото на 2023 г., като три държави – Чехия, Унгария и Полша, отбелязаха отрицателен годишен ръст на БВП от първото тримесечие на 2023 г., независимо че при Румъния и България бяха регистрирани положителни резултати, след като икономиките им се разраснаха с над 2 на сто. Очаква се този тренд на развитие на пазара в ЦИЕ да продължи, поне в краткосрочен план, тъй като високочестотните показатели все още не са на нужното ниво в голяма част от страните“.
Лихвени проценти и инфлация
Влиянието на високите лихвени проценти, съпроводено с повишаване на цената на риска, наред с нестабилния глобален икономически контекст, все още оказват негативно влияние върху държавите от този регион. Инфлацията продължава да бъде предизвикателство, особено като се има предвид, че по-голямата част от спада в растежа на потребителските цени през последните месеци се дължи главно на нестабилните компоненти на кошницата на ИПЦ (индекс на потребителските цени), по-специално на енергията. Същевременно при т.нар. базисна инфлация, която не включва компоненти като енергия и сезонни хранителни продукти, се наблюдава спад.
Растеж на обема на инвестициите в ЦИЕ
Според Кевин Търпин, Регионален директор капиталови пазари, ЦИЕ, инвестиционните обеми през второто тримесечие и първата половина на 2023 г. в ЦИЕ са едни от най-ниските в историята. Възлизайки на 2.02 млрд. евро през първата половина на тази година те регистрират спад с около 64 на сто на годишна база. „Съдейки по предварителните данни това е в съответствие с глобалния тренд. При настоящите обстоятелства, особено цената на дълга, прогнозирането на пазарната активност за остатъка от годината е предизвикателство, но според нас тя може да достигне 5 млрд. евро или повече.“
Липсата на трансакционни данни затруднява определянето на цените на инвестиционния пазар, а възстановяването му ще зависи в голяма степен от подобряването на инфлационната среда и лихвените проценти. Независимо че все още не сме наблюдавали съществени проблеми при реализирането на трансакции, все пак рефинансирането, облигациите с наближаващ падеж, спазването на ESG стандартите, както и други специфични теми, свързани с конкретен сектор или държава, могат да окажат влияние върху решенията на инвеститорите.
Възвръщаемост
При продължаващата липса на яснота за случващото се на пазара остава предизвикателство да се определи с точност възвръщаемостта. Това означава, че се налага да се приложи подход, който включва оценка на нагласите и наблюденията на компанията предвид текущите пазарни условия и да се отчетат различните фактори, които оказват влияние върху ликвидността. Те включват лихвените проценти, падежите на облигациите, спазването на ESG стандартите и структурните промени на пазарите, доминирани от наематели, за някои сектори, където е приложимо. „Разходите за финансиране, които понастоящем са някъде над 5.5%, са обусловени от значително по-високите лихвени проценти, както и от разходите за други финансови инструменти, като например лихвени суапове“, допълва Търпин.
Инвестиционни обеми в ЦИЕ по сектори
Инвестициите в офис площи са намалели значително, както в световен мащаб, така и в Централна и Източна Европа. През първото полугодие на 2023 г. те представляват едва 29,5% от общия обем в региона – резултат сравним с този на сегмента на логистичните и индустриалните имоти. Търговските площи се върнаха на челната позиция с дял от 35% към края на полугодието с единствената сделка за над 100 млн. евро, регистрирана през второто тримесечие – за търговски център в Чехия.
Инвестиционни обеми в ЦИЕ по произход на купувача
През 2023 г. местните инвеститори са по-активни с дял от 59% от общия обем за региона, като 40% от него се дължи на Чехия, а 19% – на инвеститори от останалите държави от Централна и Източна Еевропа. Принос към реализираните инвестиции имат и капитали от други европейски държави (14%), Азиатско-тихоокеанския регион (АПАК, 7%), САЩ (5,4%) и Близкия изток (5%).
Тенденции и перспективи за предстоящите месеци
„Прогнозата за инвестиционния пазар в ЦИЕ-6 в дългосрочен план остава по-скоро положителна. С оглед на геополитическите размествания, които се случват в световен мащаб, фактът, че икономиките на държавите в ЦИЕ се развиват стабилно и все още предлагат едно от най-привлекателните съотношения заплата – производителност спрямо Западна Европа, бихме казали, че всяко потенциално предизвикателство в средносрочен план предлага възможности в дългосрочен“, отбелязва Силвиу Поп.
