Заради технически неразбории Европейската директива за ипотечните кредити може и да не види бял свят до края на годината. Въпреки че бе одобрена от Европейския парламент в началото на септември и по всички основни текстове в нея бе постигнато съгласие. Но не и по т. нар. транспозиционни таблици. А в тях са описани условията, които всяка една държава членка на ЕС трябва да изпълни, за да е сигурна, че изискванията на съответния европейски документ вярно и точно са отразени в националното й законодателство. Понеже текстовете на нито една директива не се пренасят буквално в законите на съответната държава. Най-малкото защото европейските нормативни документи дават възможност при прилагането на някой от текстовете държавите сами да решат какви и колко ограничения или облекчения да въведат. Например, когато говорим за ипотечните заеми – всяка отделна държава ще има правото да решава дали ще въведе такси за предсрочно погасяване и ако ще ги има – да определи както начина, по който те ще се формират, така и максимално допустимия им размер. Според юристи споровете около тези транспозиционни таблици могат да доведат до ново, макар и частично, отваряне на досието на директивата – ще рече – тя отново да бъде разглеждана от Европейската комисия и от Европейския парламент. Ако това се случи, окончателното й приемане може да се отложи с няколко месеца, а няма да е учудващо, ако процесът се проточи и половин година.
Независимо каква ще е съдбата на тази европейска директива обаче, група депутати от Коалиция за България начело с Румен Гечев са твърдо решени до един месец да изготвят проектозакон за ипотечните кредити и да го предложат за обсъждане и приемане в Народното събрание.
Искам да е напълно ясно, че текстовете в проектозакона, който изготвяме, ще се отнасят за
първо или единствено жилище
заложено по ипотечен кредит, а не за всякакви други имоти, за второ или трето жилище. Освен това смятаме да включим изричен текст, който недвусмислено да определя, че изискванията на закона, който подготвяме, ще важат само за договорите, сключени, след като той влезе в сила. Така ще избегнем всякакви възможности той да обслужва някакви лобистки или тесни бизнес интереси, заяви за в. БАНКЕРЪ Румен Гечев. На въпроса дали не е най-добре да се изчака окончателното приемане на Европейската директива, той обясни, че е запознат с текстовете й, следи внимателно обсъжданията по тях и подготвяният от българските депутати проектозакон е съобразен с описаните в проектодирективата изисквания.
Според Гечев има три групи въпроси, по които трябва да се намери съгласие между различните заинтересовани групи при изготвянето на проектозакона. Първата група засяга
таксата за предсрочно погасяване на кредита
Смятам, че тук успяхме да сближим позициите си с банките. И те са съгласни, че тази такса трябва да е минимална и да се движи между нула и 1% от дълга. Така както е при потребителските заеми. Това ще даде възможност на длъжниците да рефинансират кредитите си при по-изгодни условия, ще създаде конкуренция между банките, която ще е от полза и за тях, и за техните клиенти. С две думи, ще въведем едни наистина пазарни условия при предлагането на този финансов продукт, коментира депутатът от Коалиция за България.
Втората група въпроси е свързана с
начина за определяне на лихвата
по ипотечния заем. Гечев изрично декларира, че не е противник на плаващите лихви, нито на методиката, която ползват много банки у нас – лихвите да се определят на базата на цената на ресурса им. Впрочем и в проектодирективата такива схеми се смятат за допустими. Недопустимо е банките да уведомяват клиентите си за промяната в лихвените равнища постфактум, а не преди тази промяна да влезе в сила. Скандално е да се изисква от клиентите едва ли не всеки ден да минават през офисите на банките и да се информират дали лихвата не е променена, убеден е народният представител. По думите му в проектозакона ще има изисквания банките да направят напълно прозрачни и разбираеми моделите си за изчисляване на лихвите съобразно цената на ресурса. Така че лихвените нива да се променят само ако това се налага от обективни пазарни условия, а не заради влошени финансови резултати, получени защото банковият мениджмънт лошо управлява риска.
Третата група въпроси засяга случаите, когато
клиентът е затруднен да обслужва задължението си
Направихме съпоставка с практиката в много европейски и неевропейски страни. И там има разлики. В САЩ когато кредитът не се обслужва редовно, имотът с който той е обезпечен, се придобива от банката и с това дългът се смята за погасен. Но там и механизмът на самото ипотечно кредитиране е различен. Там става дума за финансов лизинг и банката всъщност е собственик на жилището до погасяването на заема.
В Дания, когато един гражданин не може да си плаща ипотеката, той напуска жилището и, фигуративно казано, излиза на улицата, а съответната община му предоставя жилище. Това много ми харесва, но у нас не можем да си го позволим, защото нито общините, нито държавата разполагат с ресурс за подобно решение, казва Гечев. Но той признава, че при сегашната икономическа конюнктура не е редно цялата тежест в една такава ситуация да се стоварва върху банките. А е убеден и че не може тя да пада изцяло на гърба на кредитополучателите. Необходимо е да се намери някакъв равновесен център, който вероятно ще се движи около поделянето на тежестта петдесет на петдесет, категоричен е народният представител.
Как точно ще стане това поделяне тепърва ще се види. Но банките, поне в момента, не са съгласни на каквито и да е отстъпки по този въпрос. Техните мениджъри твърдят, че те всъщност започват да поемат тежестта на един необслужван кредит в момента, в който просрочията по него надхвърлят 30 дни. Защото случи ли се това, банките са длъжни да заделят провизии по съответния заем, с които намаляват финансовия си резултат и дори капитала си, ако излязат на загуба. Това те разглеждат като поемане на тежестта.
В интерес на истината в проектодирективата на ЕС се разглежда хипотезата банката и клиентът да могат да се договорят, когато се стигне до това кредиторът да придобие ипотеката, с този акт заемът да се смята за погасен. Това може да стане само ако при подписването на договора в него е включена такава клауза. Според българските банкери този текст ще доведе до възникването на два вида ипотечни кредити. При отпускането на единия продажбата на имота на длъжника няма да е изрично условие за пълното изплащане на дълга. Вторият заем ще допуска осребряването на обезпечението да води до пълното погасяване на кредита. Този вид ипотечни кредити обаче предполага те да бъдат отпускани при много по-тежки условия за длъжника, прогнозират банкери. Според тях лихвата за такива заеми ще е много по-висока и ще се иска стойността на имота, който ще служи за обезпечение, да надхвърля до 150%, че и дори двойно, размера на кредита.
Депутатите обмислят и въвеждането на
давностни срокове
след изтичането на които кредиторите няма да могат да си търсят вземането от получателите на ипотечни заеми. Става дума за кредити, по които гражданите не могат да плащат, и въпреки че ипотекираните имоти са продадени, все пак остава непогасен дълг. Вносителите на проектозакона предлагат – ако този дълг не може да бъде събран в рамките на определен в норматива период от време, той да се смята за погасен. Споровете са колко дълъг да бъде този период. Някои депутати от БСП предлагат да е три години, други – пет или пък седем. Засега не се коментира обаче най-важният въпрос – откога ще започне да тече този преклузивен срок – от датата, на която дългът е класифициран като загуба, от датата, на която е изваден изпълнителен лист срещу длъжника, или от датата, на която обезпечението по ипотечния кредит е продадено. Става дума за събития, които ще се разминават вероятно с години. Освен това едва ли е редно такива срокове за давност да се вкарват в закон, който урежда точно определена материя – в случая за ипотечните кредити на гражданите, и то не за всички. Има и такъв нюанс – ако това стане, ще се окаже, че хората с жилищни заеми са в по-привилегировано положение в сравнение с гражданите, сключили договор за потребителски кредити, за които такива преклузивни срокове не съществуват (такива клаузи липсват в действащия Закон за потребителския кредит). Далеч по-държавнически би било, ако се приеме едно старо предложение на депутата от ГЕРБ Емил Радев, който разработи проектозакон, предвиждащ десетгодишен абсолютен давностен срок за събиране на всички необезпечени задължения на гражданите. В случая с ипотечните кредити това ще означава, че ако след продажбата на имота остане непогасен дълг и банката не може да си го събере в рамките на десет години, той ще се смята за погасен едва след този срок. Но тази клауза (според проекта на Радев) ще важи и за потребителските заеми, а и за всички други дългове на граждани.
