„Защо след като сме държава от ЕС, у нас ипотечните кредити не са като в Германия с 4% годишна лихва?“. Този въпрос се задава у нас вече от близо две години. Поставят го както отделни хора, така и граждански организации в интернет форумите, в телевизионни и радиопредавания, депутати и експерти и по време на дебатите в различни комисии на парламента. Той изниква винаги, когато се обсъждат различни изменения в законите, регламентиращи дейността на банките. Простичкият отговор е: „Защото не сме Германия, където средният доход на хората е десет пъти по-висок от този на българите. И където лихвите по депозитите на гражданите, с чиито пари банките отпускат жилищни заеми, са около половин процент годишно, което прави и кредитния ресурс по-евтин.“ Този отговор буквално вбесява хората, които са най-активни в този дебат. Те дори не обръщат внимание, че в случая става дума само за лихви и въобще не се интересуват каква е цялата цена на ипотечния кредит в Германия, който включва такси, комисиони и разходи за застраховки както на заложения имот, така и на кредитополучателя.
Ако става дума само за лихви
– редно е да отбележим, че тези по ипотечните кредити на българските банки вече силно се доближиха до германските. Достатъчно е да се проследят рекламите, за да се види, че няколко кредитни институции у нас предлагат ипотечни заеми за населението при лихва около 5 процента. Вярно е, че тя важи за първата една или първите три години след сключването на заема. След това тя се увеличава до 6-7% годишно. Да поясним, че тази формула за предлагане на ипотечни кредити с първоначално намалени лихвени проценти не е българска измишльотина. Тази схема отдавна се прилага в повечето държави с развити банкови услуги с цел да бъдат привлечени платежоспособни клиенти.
След изтичането на промоционалния период
(той може да е една, две или три години) лихвата, която начисляват банките у нас, както вече казахме, нараства с 1-2% и в повечето случаи също е фиксирана. Но това не е всичко. Ако внимателно се прочетат общите условия на договорите за ипотечен заем, които сега се рекламират активно, ще се види, че те дават възможност на банките да променятразмера на фиксираната лихва (като го увеличат или намалят), ако привлечените от тях средства поскъпнат или поевтинеят. Когато клиентът е подписал въпросните общи условия, които са неразделна част от договора за кредит, той е декларирал (чрез подписа си), че е съгласен с тях. Включително и с промяната на лихвените равнища, които би предприела банката. Много хора, като прочетат тези няколко реда, вероятно веднага ще възкликнат, че банките пак се опитват да ги мамят с неравноправни клаузи в договора. И сигурно ще настояват, че е крайно време размерът на лихвените равнища да се определя на базата на независими пазарни индекси, а не по усмотрение на кредиторите. Няма да навлизаме в тяснопрофесионалния спор, че цената на един финансов продукт не може да се определя от индекси, формирани на пазари, където доста от работещите в България банки не присъстват. Това, което трябва да се подчертае, е, че със сегашните договори
кредиторите правят услуга на длъжниците
Какво имаме предвид? Базовият лихвен процент, който се определя по вътрешна методика на банката и зависи от цената на привличаните от нея средства, сега може да бъде както увеличаван, така и намаляван.
След приемането на промените в Закона за потребителския кредит тази практика ще бъде забранена. Банките ще бъдат длъжни да формират лихвените си равнища съобразно пазарен индекс, като прибавят твърда надбавка или като предлагат потребителски и ипотечни заеми с фиксирана лихва. Но най-важното изменение е, че действа категорична забрана тази твърда надбавка или фиксираната лихва да бъде променяна за целия срок на договора. Та – сега си представете, че сте взели ипотечен заем със 7% фиксирана лихва за 25 години. Когато става дума за увеличение на лихвата – добре. Но при това положение банката дори и да иска, няма да може и да намали лихвения процент. И единствената опция в случая е да бъде погасен предсрочно кредитът и да бъде сключен нов заем при по-изгодни условия. И то от друга банка. Защото едва ли ще има кредитор, който да желае да намали първоначално определения лихвен процент, след като няма да има правна възможност да го увеличи, ако това се налага.
При
плаващите лихвени равнища
базирани на пазарни индекси, събитията ще се развият още по-драматично за новите кредитополучатели. Но нека да подчертаем – само за новите, защото промените в закона ще важат единствено за договорите, сключвани, след като бъдат гласувани и обнародвани в „Държавен вестник“.
Защо тези промени няма да са изгодни за кредитополучателите? Представете си, че сега плаващата лихва по кредит в евро от дадена банка се равнява на базов лихвен процент, който е 3% годишно, плюс твърда надбавка от 5 процента. Или общо 8 процента. Разбира се, че при новите условия, които ще настъпят след промените в Закона за потребителския кредит, банката ще се опита да запази тази доходност – в примера – от 8% годишно. Но тъй като използването на базовия лихвен процент ще бъде забранено, банката ще предлага новите си ипотечни кредити в евро с лихва, базирана на ЮРИБОР плюс надбавка. И тази надбавка вече ще е 7.5% или 8%, защото в момента месечният ЮРИБОР е 0.23% годишно, а тримесечният е 0.3% годишно. Не е трудно да се сети човек, че при тези нива ЮРИБОР няма как да върви надолу? Нещо повече, статистиката показва, че при съживяване на пазарите лихвените равнища и международните индекси се повишават. Така например в годините на икономически ръст – 2006-а и 2007-а, месечният и тримесечният ЮРИБОР са достигали до нива 4.9% годишно. Какво ще се случи, ако историята се повтори? А тя обикновено се повтаря. Затова икономистите говорят за цикличност на пазарите. Когато се върне ситуацията от 2007-а например, лихвата по ипотечния ви кредит вече ще е 12-13%, защото надбавката ще остане непроменена, но пазарният индекс ще е скочил главоломно. И тогава кредитополучателят няма да има на кого да се оплаче, защото всичко ще е законно, и то по прясно ремонтиран с грижа за длъжниците закон. Същото се отнася и за
ипотечните кредити в долари
Индексът, с който ще се работи при тях, ще е месечният или тримесечният ЛИБОР. В момента той е на равнищата от 0.15 – 0.23% годишно, но през 2006-а и 2007-а е достигал до 5.32- 5.39% годишно. Когато започне икономически растеж, той със сигурност ще достигне, а може и да задмине стойностите отпреди седем-осем години. Тогава предстои кредитополучателите, които ще вземат ипотечен заем в долари след приемането на промените на Закона за потребителския кредит, да изживеят своя ужас.
Това е перспективата, която създават тези пазарноориентирани изменения за хората, които тепърва ще вземат кредит. По същия начин ще се развие и ситуацията за заемите в левове, чиято лихва ще се изчислява на базата на СОФИБОР или пък на индекс, базиран на стойността на инфлацията. Защото официалната статистика , която според закона е единствено меродавната, вече седми месец отчита дефлация. А когато икономиката ни растеше най-бързо – през 2007-а и 2008-а, инфлацията бе двуцифрена.
Всъщност, ако човек иска да избегне всички описани тук негативи, но наистина му трябва и жилище, и ако доходите му позволяват да обслужва ипотечен кредит, за да го купи, трябва да бърза и да вземе заема преди влизането на промените на Закона за потребителския кредит в сила. Ако вземе кредит при сега действащите лихвени условия, те ще важат до приключване на договора и никакви пазарни индекси няма да застрашават семейните му финанси. За да е наистина сигурен, че няма да се превърне в роб на своя кредитор, човек трябва да взема кредит само ако са налице следните три условия: купува жилище, в което ще живее;месечните вноски по заема са по-малки от наема, който плаща или би плащал за същия имот; месечните вноски по заема са не повече от една трета от месечните доходи на семейството му. Във всички останали случаи има риск да се проявят проблеми с обслужването на кредита, особено ако се случат неблагоприятни събития – загуба на работа, поява на допълнителни разходи, икономическа криза, заболяване и всякакви други изненади от подобен род.
