Един от малкото нормативни актове, към който депутатите ще подходят технократски, без да се упражняват в популизъм, ще е проектът за Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители. Поне така изглеждаше на 25 февруари, когато го разглеждаше Комисията по бюджет и финанси на Народното събрание. Представи го заместник-министърът на финансите Карина Караиванова. Тя поясни, че става въпрос за въвеждането на изискванията на поредната европейска директива в българското законодателство.
"Този закон определя правилата, по които ще се предоставят кредитите за жилища, за придобиване или за запазване на вещно право върху недвижим имот, както и за ремонт – в случаите, когато подобни заеми са обезпечени с ипотека. В нормативния документ са прецизирани изискванията за по-добра информираност на клиентите, когато им се предлагат кредитни продукти. Въведени са и специални норми, задължаващи кредиторите да правят внимателна преценка на платежоспособността на клиентите, преди да решат дали да им отпуснат искания ипотечен заем", обобщи най-важните правила в законопроекта Караиванова.
Димитър Маргаритов от Комисията по защита на потребителите изказа мнение, че законопроектът следва да бъде подкрепен. Той подчерта, че въпросният нормативен документ вменява важни контролни функции на тази комисия, свързани с надзор върху кредиторите по отношение на правата на получателите на заеми. Докато БНБ ще има грижата за контрола върху кредиторите и кредитните посредници относно ангажиментите им за коректна оценка на платежоспособността на клиентите, желаещи да сключат ипотечен заем. Представителите на
Асоциацията на кредитните посредници
заявиха, че някои текстове в законопроекта се разминават с изискванията на европейската директива. Но се надяват тези неточности да бъдат изчистени между първото и второто четене. Според председателя на Асоциацията на кредитните посредници Тихомир Тошев нейните членове работят изцяло в полза на клиентите, без да събират такси от тях. Пред депутатите бе заявено, че възнагражденията на посредниците идват от наелите ги банки. А целта им е да предложат възможно най-добрите условия за заеми, които се предлагат на пазара на кандидатите. Бе заявено, че около 40% от ипотечните заеми се реализират чрез кредитните посредници. Представителите на асоциацията заявиха, че не са съгласни с това в проектозакона да не фигурира възможността кредитните посредници да поддържат в по-малките населени места свои упълномощени представители. Според тях чисто финансово една посредническа фирма не може да си позволи да поддържа офиси и в по-малките градове. Но смятат, че тази функция без затруднения може да изпълнява упълномощено от нея лице. В проектозакона обаче това не е разрешено и това е предпоставка тази липса да създава проблем при осигуряването на достъп до по-добри условия за заем на хората от по-малките населени места. За изчистването на този и на други недостатъци представителите на асоциацията поискаха да бъдат включени в работната група, която ще разгледа предложените изменения в проектозакона при обсъждането и гласуването му на второ му четене в комисията. Депутатите им обясниха, че ако са подготвили тези предложения в писмен вид, те могат да ги предоставят на работната група.
Представителите на банков надзор на БНБ
обясниха, че директивата е позволявала да се забрани назначаването на физически лица като кредитни посредници и до тази дейност да бъдат допуснати единствено фирми. Все пак в проектозакона са дадени достатъчно много възможности за посредническите услуги при предлагането на заеми. Радостина Божурина от банковия надзор обърна внимание на факта, че проектозаконът въвежда напълно пазарни правила за предлагането на посреднически услуги при ипотечното кредитиране. И дали те ще са платени от потребителите, или не, е въпрос на търсене и предлагане.
Главният секретар на
Асоциацията на банките в България
Ирина Марцева обърна внимание на това, че в проектозакона е запазена сега действащата регулация за ипотечните кредити, независимо че някои от нейните изисквания са по-строги от предвидените в европейската директива. "Така режимът, който защитава потребителите, остава непроменен и дори се разширява с някои нови моменти. Такива са изискванията за издаване на специални информационни бюлетини по отношение на лихвата", обясни Марцева.
Предварителната информация за движението на лихвите
е един от най-важните моменти в проектозакона. Ипотечните кредити, за разлика от потребителските, са много по-дългосрочни. Времето, през което получателите им ги погасяват, обикновено е между 20 и 25 години. За този период базовите лихвени индекси, върху които се изчисляват лихвите по кредита, могат да се променят драстично. И тъй като в момента лихвените равнища са исторически най-ниските, очакванията са през следващите години индекси като ЛИБОР, ЮРИБОР и СОФИБОР да се покачват. Неведнъж сме подчертавали, че ако те достигнат равнищата си от 2006-а и 2007-а, това ще доведе до покачване на лихвите от порядъка на шест, седем, че и повече пъти. Което автоматично ще доведе до рязко нарастване на погасителните вноски за обслужването му. Предвидените в закона информационни бюлетини, които кредиторите и упълномощените от тях посредници трябва да предоставят на кандидатите за заеми, трябва да описват опасността именно от такова покачване, за да могат клиентите да направят добра преценка за лихвения риск, който поемат със сключване на дългосрочен заем. Друга форма на защита на клиентите от този лихвен риск е оценката на тяхната
дългосрочна платежоспособност
от кредитора, преди той да вземе решение дали да им предостави заем, или не. Тук проблемът е и психологически – българите не са научени критично да четат информацията, която им се предоставя, когато трябва да вземат решение дали да теглят заем, или не.В повечето случаи те просто се подписват, че са получили необходимите данни. Това от една страна. От друга, самите кредитори през годините са демонстрирали склонността си да занижават критериите си към платежоспособността на клиентите, когато конкуренцията ги притиска да увеличат обема на определен вид заеми. След време всичко това създава проблеми и за кредиторите, и за длъжниците, които обикновено прерастват в остра конфронтация. А нерядко тя заплашва и с взрив на обществено недоволство. От него пък следва натиск за законодателни промени, които ще ощетят кредиторите и ще застрашат тяхната стабилност. На такива процеси и у нас, и в чужбина бяхме свидетели в периода 2010-2013-а. Почти сигурно е, че ако сега кредиторите не подходят консервативно към оценката на платежоспособността на гражданите, кандидатстващи за ипотечен заем, само след пет или седем години отново ще има проблеми с недоволни, изпаднали в неплатежоспособност хора, които ще ги обвиняват, че са бездушни лихвари и кожодери.
Не е без основания опасението, че силната конкуренция за привличане на клиенти ще изкуши немалко банки,след като преминат процедурата по оценката на качеството на активите, да си попритворят очите за платежоспособноста на клиентите си. И порочният кръг отново ще се затвори.
Впрочем това не е само български – той е и проблем общоевропейски. На този фон е добре при приемането на проектозакона за ипотечните кредити експертите в работната група към Комисията за бюджет и финанси да обмислят още детайли. Например дали в него да не бъдат добавени специални текстове, задължаващи кредиторите да предлагат на клиентите си специални финансови инструменти. Те ще ги застраховат (или както се казва – ще ги хеджират) срещу риска от повишаване на лихвените индекси. Говорим за предлагане, а не за налагане на такива инструменти. Ако има такова предлагане, клиентът сам ще реши дали да закупи такъв хеджиращ финансов инструмент. А ако не го направи и след време закъса с обслужването на заема заради повишения лихвен индекс, няма да може да се оправдава с лошия си късмет или с някаква злонамереност на своя кредитор.
