С Тълкувателно решение № 5/2015 от 18 май 2017 г., постановено по тълкувателно дело № 5/2015 г., Общото събрание на Гражданската колегия на Върховния касационен съд (ВКС) реши: При придобиване на правото на собственост върху недвижим имот на основание публична продан, ако в постановлението за възлагане на съдебния изпълнител не фигурира построената в имота сграда, върху същата не е било насочено принудително изпълнение чрез налагане на възбрана, не е описана и оценена от съдебния изпълнител и спрямо нея не е проведена публична продан, ако същата представлява самостоятелен обект на правото на собственост, не намира приложение правилото на чл. 92 ЗС, за да се приеме, че по силата на постановлението за възлагане е придобита собствеността и върху сградата. В случай че същата представлява несамостоятелен обект на собственост, правилото на чл. 92 ЗС се прилага на общо основание.
Тълкувателното дело е образувано поради противоречива съдебна практика. Първото становище е, че няма вещно-транслативен ефект постановление за възлагане, в което е посочен имот или права върху имот, върху които не е насочено принудително изпълнение чрез налагане на възбрана, не са описани и оценени и спрямо които не е проведена публична продан, щом тези права могат да бъдат предмет на самостоятелно разпореждане. Според обратното становище постановлението за възлагане на земя, в която са изградени навеси със статут на сгради, чиято собственост намира основание в чл. 92 от ЗС, произвежда вещно-транслативен ефект и по отношение на последните – независимо че за тях не е била извършена оценка и не са описани в постановлението за възлагане, след като не е отразено изрично, че са изключени от предмета на извършената публична продан.
Общото събрание на Гражданската колегия (ОСГК) на ВКС приема за правилно първото становище. В мотивите на тълкувателното решение е записано, че правилото на чл. 92 от ЗС, съгласно което собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго, е неприложимо по отношение на построената в имота сграда, ако същата представлява самостоятелен обект на собственост отделно от собствеността на мястото и не е била предмет на публичната продан. Този извод е в съгласие с чл. 63 от ЗС, допускащ възможността построената сграда в един имот да бъде обект на собственост отделно от собствеността на земята. Разделна собственост съществува и в хипотезата, в която собственикът на мястото и сградата е едно и също лице, което е прехвърлило отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка – чл. 63, ал. 2 от ЗС. По аргумент от противното следва да се приеме, че е допустима и обратната хипотеза – прехвърляне на мястото отделно от сградата в него. В тези случаи е налице договаряне между страните като елемент от фактическия състав на придобивния способ, което е изключено при принудителното изпълнение върху недвижим имот поради спецификата на фактическия му състав, включващ едностранно властническо изявление на съдебния изпълнител и гражданскоправното волеизявление на купувача. „Поради това при публичната продан на имота (описан, възбранен, оценен, обявен и възложен по предвидения в ГПК ред от съдебния изпълнител без сградата) не може да се приеме, че е придобита и собствеността върху тази сграда, ако тя представлява самостоятелен обект на правото на собственост и като такъв може да бъде предмет на самостоятелно разпореждане, но не е била предмет на проданта. Купувачът на публичната продан придобива всички права, които е имал длъжникът върху имота, предмет на публичната продан, но не и тези негови самостоятелни вещни права, които не са били предмет на изрично уреденото в закона производство на принудително изпълнение върху недвижим имот“ – категорични са върховните съдии.
В тълкувателното решение пише, че различен извод се налага при наличието на сгради, представляващи допълващо застрояване – спомагателни, обслужващи, второстепенни сгради и постройки, навеси, бараки, огради и др., които нямат самостоятелно предназначение, а са построени и предназначени предимно да обслужват недвижимия имот, предмет на публичната продан. Такива постройки, които не представляват самостоятелен обект на правото на собственост, трайно прикрепени към земята или принадлежност към основния обект – земя или сграда, на общо основание следват собствеността на земята, респективно сградата, към която са прикрепени, респективно която са предназначени да обслужват, и за тях е приложима разпоредбата на чл. 92 от ЗС (респективно чл. 98 от ЗС) и при публичната продан на имота.
