Модернизация на законодателството, регулиращо дружествата със специална инвестиционна цел, предлагат група народни представители от ГЕРБ и от "Обединени патриоти".
"Въпреки позитивното въздействие върху финансовия сектор в страната и утвърждаването на дружествата със специална инвестиционна цел като средство с безспорни преимущества за разширяването на инвестиционните възможности налице е обезпокоителна тенденция на застой в развитието им", пише в мотивите към Законопроекта за изменение и допълнение на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ДСИЦ).
За да се промени тази ситуация, депутатите предлагат на първо място дружествата да могат да инвестират в държави членки на Европейския съюз и на европейското икономическо пространство. В момента те имат право да купуват имоти единствено в България. Според вносителите по този начин освен разширяване на инвестиционните възможности ще се стимулира и привличането на чуждестранни инвестиции в дружествата.
Проектът премахва и забраната за инвестиции на ДСИЦ в други дружества (освен до 10% от капитала в обслужващи дружества). Според вносителите това лишава сектора от финансиране. За да бъде преодоляна тази пречка, се предлага възможността една трета от активите на дружеството да могат да бъдат инвестирани в други компании за недвижими имоти, но само работещи в страната.
"Либерализирането на ограниченията в инвестициите на дружествата със специална инвестиционна цел би имало сериозен икономически ефект върху пазара на недвижими имоти и на финансовите пазари, както и върху българската икономика като цяло", смятат вносителите на законопроекта.
Либерализацията обаче няма да е тотална – за да се гарантира, че фокусът на дейността на дадено ДСИЦ ще остане непроменен, ще се въведе изискването половината от активите на дружеството да са вложени в основния му предмет на дейност. Също така, за да се избегне верижно участие на ДСИЦ в други такива, а също и рискът от концентрация, е предвидено подобен тип инвестиция да се ограничи до 10% в рамките на общото ограничение от една трета от активите.
Друга идея цели оптимизиране на плащанията, като допуска ДСИЦ да ползват няколко банки, условията на които са подходящи при различните сделки. Ако проектът бъде приет в този си вид, дружествата вече ще имат право да ползват банкови продукти и сметки в банки, различни от банката депозитар. Отпусканите кредити например ще бъдат усвоявани по разплащателни сметки в съответната банка кредитор, като същите тези сметки ще бъдат ползвани за обслужване на лихвите и главниците. В момента дружествата могат да използват разплащателните си сметки само при откриване на депозит.
"В практиката се е наложило като стандартно, но задължително условие в договорите за банков кредит кредитополучателите да поемат ангажимент усвояването, погасяването и обезпечаването на заемните средства да се извършва посредством поддържането на определени налични средства по сметка в кредитиращата банка, за да бъдат усвоявани автоматично", обосновават предложението си депутатите. Като се мотивират с това, че парите, с които дружествата се разплащат с клиентите си, не бива да се съхраняват в банка депозитар, тъй като не са свободни средства.
В законопроекта се предлага още да отпадне задължителната оценка на активите на ДСИЦ, каквато се изисква в извънредни ситуации. Според сега действащото законодателство притежаваните от дружеството със специална инвестиционна цел недвижими имоти или вземания се оценяват в края на всяка финансова година или при настъпване на промяна с повече от 5 на сто в индекса на цените на недвижимите имоти или в индекса на инфлация, определен от Националния статистически институт.
"Дружествата със специална инвестиционна цел за секюритизация ( бел.ред. – секюритизацията на вземания е форма на финансиране, чрез която рискът се поема от ДСИЦ срещу заплащане) на недвижими имоти оперират в най-консервативната среда за инвестиране – недвижими имоти и вещни права. Поради тази причина индексът на инфлацията, определян от НСИ, който се изчислява на месечна база, би следвало да се приема само като крайна годишна стойност, за да бъде релевантен към изменението на стойността на активите", пише в мотивите.
Важно е да се уточни, че у нас няма национален индекс на цените на недвижимите имоти. Съществуват множество индекси с подобни наименования, които се изготвят от брокерски фирми, но те нямат официален характер и могат да служат единствено за информация на клиентите им.
Друга част от предлаганите промени засягат "неоправданото натоварване с разходи" на дружествата за ежегодна преоценка на техните имоти и вземания.
"Безспорно, акционерите следва да са наясно със стойността на основните активи на дружеството, за да могат да вземат решение да инвестират или да продължат инвестицията си в него. От друга страна, е абсолютно неоправдано подобни преоценки да се извършват, когато разходът за това е близък по размер или дори по-голям от икономическата изгода, реализирана от съответния имот или вземане", смятат вносителите. На пазара това се отнася в най-голяма степен до дружествата, инвестиращи в земеделски имоти, като тук говорим за собственост върху десетки хиляди имоти. Реалната стойност на оценката от лицензиран оценител на всеки един земеделски имот често пъти би надвишила или би била близка по стойност до реализирания годишен приход от него (получен наем или рента). Разходът по годишната преоценка нараства още повече, когато се налагат повече от една преоценки, например при повишаване на цените с над 5 на сто.
"Поради тази причина смятаме, че следва да се преоценяват само активи на значителна стойност. Предложеният праг за преоценка на активи над 2% от стойността на всички активи на дружеството е достатъчно нисък, за да гарантира, че настоящите и бъдещите акционери ще получат адекватна професионална оценка за реалната стойност на основните активи на съответното АДСИЦ", смятат вносителите.
След като промените влязат в сила, дружествата ще имат възможност да участват в проекти за развитие на недвижими имоти или в покупката на големи обекти чрез създаването на Special Purpose Venture. По този начин те ще имат възможност да обединят сили и средства, като същевременно ще бъде гарантирано задължението за разпределяне на по-голямата част от печалбата (90%) като дивидент. Това предложение отразява международните практики на инвестиране в Special Purpose Venture, каквито се прилагат в Белгия, Германия, Холандия, Великобритания, Франция, Италия и Испания. Ползите от подобна възможност за инвестиция са много, като основните са оптимизацията на разходите за придобиване на имот, а също и поделянето на риска.
"Липсата на подобна възможност в настоящия закон поставя ДСИЦ в неравностойна позиция спрямо другите инвеститори на пазара на недвижими имоти и ограничава съществено обхвата на възможните инвестиции за тях, което рефлектира върху потенциала им да генерират доходност за своите инвеститори", се отбелязва в мотивите.
Законопроектът предвижда и възможност ДСИЦ да престане да бъде дружество, но да продължи да съществува, когато например акционерите са се отказали от лиценз. Сега в такива случаи дружеството подлежи на ликвидация. Предвидено е това решение да се взема с квалифицирано мнозинство от 3/4 от присъстващия капитал, което защитава интересите на миноритарните акционери. Ако текстовете бъдат приети, в подобна ситуация дадено ДСИЦ ще може да продължи да съществува като обикновено публично дружество, но без да се ползва от по-благоприятния данъчен режим. Но пък акционерите му ще получат защитата, която им дава режимът на публичност.
"Задължителната ликвидация не само че не гарантира защитата на акционерите на ДСИЦ, даже напротив – създава риск, заради необходимостта от бърза разпродажба на активи", мотивират се вносителите.
Ако се проследи историята на дружествата със специална инвестиционна цел, ще се види, че те имат доста разнообразни традиции и контрол, но при регулации в по-голяма или по-малка степен са възприети подобни на описаните по-горе предложения.
В глобален мащаб обемът на публично предложените ценни книжа от дружества, секюритизиращи имоти, расте. Увеличението е три пъти – до 72% през 2017-а от само 24% от всички публични предлагания в този сектор през 2006 година. Пазарът в Европа също остава силен и създадените условия позволяват ръста на този вид инвестиции да продължи и занапред. За разлика от представянето им в глобален план, у нас то е доста скромно. В годишния отчет за дейността на Комисията за финансов надзор за 2016-а е посочено, че активите на АДСИЦ, извършващи секюритизация на недвижими имоти в България, отбелязват спад с 13% през 2015-а и към края на 2016 г. се свиват до 1.412 млрд. лева.
