Верка Петкова: Българският офис пазар е разглеждан от международни компании
22.8.2018 Инвестор, Очакванията в краткосрочен план са пазарът да остане устойчив със стабилни наемни нива, казва специалистът в интервю за Investor.bg
Верка Петкова е директор "Бизнес развитие" в консултантската компания Colliers International. Тя има над 10-годишен опит в консултантските услуги в сферата на недвижимите имоти. След като се присъединява към Colliers през 2005 г., работи по редица големи жилищни, офисни и индустриални проекти. През 2012 г. поема длъжността мениджър „Офиси и логистични площи“.
Миналата година търговските площи бяха в центъра на интереса на инвеститорите в бизнес имоти у нас и имаше прогнози, че тази година фокусът ще бъде изместен към офис сегмента. Оправдаха ли се те през първото полугодие и кои бяха най-големите сделки?
Да, оправдаха се очакванията. Към офис сегмента има траен интерес от много години. Той определено се материализира през първото полугодие на 2018 г., когато 65% от обема се дължи на сделки с офис площи, следвани от търговски площи с 23% и инвестиции в парцели за строеж с 6%.
Общата стойност на инвестиционните сделки е 351 млн. евро за първите шест месеца. Само пет от тях формират малко над 80% от целия обем – Mall of Sofia, Sofia Tower, Megapark, Polygraphia Office Center, Millenium Center.
Какво е съотношението между българските и международните инвеститори в офис площи в България и очаквате ли навлизането на нови играчи на пазара?
През първата половина на 2018 г. преобладават международните инвеститори при закупуването на офис площи, като водещи за притока на капитал в България са южноафрикански и полски инвеститори.
По отношение на собствениците на сгради относителният дял на местните компании е по-голям. Последните сделки са със смесено участие с преобладаващ международен елемент. Можем да кажем, че българският офис пазар определено е разглеждан от международни компании.
Виждате ли потенциал за развитието на пазара на офис площи извън София?
Интересът към областните градове Пловдив, Варна, Бургас и Русе продължава и през 2018 г. Търсенето в тях се движи предимно от ИТ и аутсорсинг компаниите.
Кои бяха основните фактори при избора на офис площи през първото полугодие, наблюдават ли се някакви промени?
Не се наблюдават промени по отношение на търсенето през първото полугодие. Предпочитанията остават към висококачествени офиси – клас А, като водеща за тях е добрата комуникативност на локацията и наличието на разнообразни допълнителни услуги (химическо чистене, аптека, супермаркет и др.) в близост до нея.
През последното полугодие отчитаме засилен интерес към наем на офиси в централната градска част. Поради липса на достатъчно предлагане в този район компаниите разширяват търсенето си в посока широк център и зоната около кв. Хладилника. В нея вече е започнало изграждането на нови офис сгради, които предстои да бъдат завършени в краткосрочен план.
Отчитате в доклада си, че IT и аутсорсинг компаниите са основен двигател на пазара в утвърдените офис локации. Очаквате ли тази тенденция да се запази до края на 2018 г. и в краткосрочен план?
Да, тенденцията се очаква да се запази в краткосрочен план. Ние от Colliers като член на Българската аутсорсинг асоциация имаме директни наблюдения върху този сектор и сме свидетели на стремежа на компаниите, които са част от него, да осигурят възможно най-добрите условия на работа за техните служители. Това неминуемо е свързано с инвестиции в най-новите и модерни офиси на българския пазар.
Очаквате до края на годината да влязат в експлоатация нови 151 хил. кв. м офис площи. Как ще се отрази това на пазара?
Не се очаква да се отрази съществено на обема свободни площи клас А поради активното усвояване на проекти на етап „в строеж“.
Каква е прогнозата ви в краткосрочен за развитието на офис пазара у нас?
Очакванията ни в краткосрочен план са пазарът да остане устойчив със стабилни наемни нива.
……..
Наемите на търговски, офисни и логистични площи в София задържат нивата си
22.8.2018 Инвестор, Доходността също остава непроменена през второто тримесечие спрямо първите три месеца на годината, въпреки че отчита спад на годишна основа
Наемите и доходността от търговски, офисни и логистични площи в София са останали без промяна през второто тримесечие спрямо първите три месеца на годината, показва докладът „ДНК на недвижимите имоти“ на консултантската компания Cushman & Wakefield.
Наемите на столичния булевард „Витоша“ са били на ниво от 50 евро на кв. м между април и юни, като остават непроменени спрямо първото тримесечие, но бележат ръст от 8,7% спрямо същия период на миналата година, става ясно от доклада. Доходността също се задържа на нивото от първото тримесечие – от 8,25%, което е спад с 25 базисни пункта спрямо същия период на миналата година. Консултантската компания очаква наемите и доходността на централния булевард в София да останат непроменени и през следващото тримесечие.
„Шанз-Елизе“ в Париж остава най-скъпата улица в Европа със средно равнище на наемите от 19 хил. евро на кв. м. Следват „Виа Монтенаполеоне“ в Милано с 13 500 евро на кв. м и „Виа Кондоти“ в Рим с 11 500 евро на кв. м.
Средно наемите на търговски площи в Европа са намалели с 0,1% през второто тримесечие спрямо първите три месеца на годината и с 0,3% на годишна основа, като ръст на тримесечна основа е отчетен само на пет пазара. На над половината от наблюдаваните пазари не е отчетено движение на наемите в последните 12 месеца.
Средната доходност от търговски площи на Стария континент през второто тримесечие е била 4,19%, което е ръст с 1 базисен пункт спрямо първото тримесечие, сложил край на свиването на доходността в четири поредни години. Въпреки че доходността на повечето пазари в континенталната част на Европа е останала непроменена спрямо 10-годишното си дъно, във Великобритания тя е започнала да се повишава с един базисен пункт до 3,23% през второто тримесечие.
Инвеститорите са все по-предпазливи към сектора на търговските площи във Великобритания, като редица търговци на дребно се стремят да намалят броя на магазините или наемите на фона на по-слабата търговия и увеличаването на онлайн продажбите.
За второ поредно тримесечие най-силен ръст на наемите между април и юни е регистрирала улица „Ваци“ в Будапеща от 7,7% на тримесечна и 16,7% на годишна основа, което отразява силното местно потребление и търсене от страна на търговците на дребно. Тя се представя най-добре и по отношение на доходността, която е на равнище от 5% благодарение на силния растеж на БВП на Унгария. Наемите на улица „Истиклял“ в Истанбул бележат най-голям спад в Европа от 5,6%, а по отношение на доходността най-зле се представя улица Market Street в Манчестър, където тя достига ниво от 4,25%.
Cushman & Wakefield отбелязва, че все още има възможност за свиване на доходността от търговски площи в Будапеща, както и на други ключови пазари в Централна и Източна Европа като Варшава и Букурещ, където се смята, че търговските площи все още имат справедлива цена.
При офис площите наемите в централния бизнес квартал в София са се задържали на ниво от 14 евро за кв. м през второто тримесечие, като остават непроменени спрямо първите три месеца на годината и растат с 3,7% на годишна основа. Доходността също се е задържала на ниво от 7,75%, което сочи нулева промяна спрямо първото тримесечие и спад с 25 базисни пункта спрямо същия период на миналата година. Cushman & Wakefield очаква наемите да се задържат на сегашното си ниво и през третото тримесечие, а доходността да продължи да намалява.
Като цяло в Европа наемите на офис площи са се повишили с 0,8% спрямо предходното тримесечие, като повишение е отчетено на 11 от наблюдаваните 47 офис пазара на Стария континент, а останалите не бележат промяна. Наемите постигат силен ръст за седмо поредно тримесечие. В същото време доходността е била на ниво от 4,42%, което е спад от 7 базисни пункта спрямо предходното тримесечие, като свиване на доходността е отчетено на около една трета от наблюдаваните пазари.
Най-добре представилият се офис пазар в Европа през второто тримесечие е бил централният бизнес квартал в Рим, където наемите са се повишили с 5% благодарение на силното търсене от наемателите през същия период. Нито един офис пазар на Стария континент не е регистрирал спад на наемите през разглеждания период. Силен ръст са постигнали и офис пазарите в Бенелюкс, Централна и Източна Европа, Германия, скандинавските страни и Великобритания.
Най-висока доходност е отчетена при офис сградите клас А в централната част на Москва от 9,50%.
Наемите на логистични площи в София остават на ниво от 4 евро за кв. м, като се запазват непроменени на тримесечна и годишна база. Доходността също остава на ниво от 8,75%, както и през първото тримесечие, но намалява със 75 базисни пункта спрямо същия период на миналата година. Cushman & Wakefield очаква наемите и доходността на логистичните площи у нас да останат на досегашното си ниво през следващите тримесечия.
Като цяло в Европа средното равнище на наемите на логистични площи е нараснало с 0,4%, като най-силен ръст е отчетен в Манчестър (+16,7%). Пет от наблюдаваните 45 пазара са регистрирали ръст на наемите, а на останалите те са се запазили непроменени. Силен ръст е отчетен и в Хелзинки, Будапеща и Рим.
В същото време логистичният сектор отбелязва най-голям спад на доходността сред всички сегменти на пазара на бизнес имоти в Европа. Тя се е свила с 14 базинси пункта спрямо първото тримесечие на годината до 5,95% през второто тримесечие, като за първи път пада под 6%, откакто Cushman & Wakefield започва да следи трите основни сегмента на имотния пазар през 1992 г.
Всички наблюдавани пазари в Германия, Италия и Швеция са отбелязали свиване на доходността през второто тримесечие, както и някои от пазарите във Великобритания.
…………..
