Преди години секторът на недвижимите имоти беше златна мина за спекулантите, но и за сериозните играчи. Днес, макар и да не е особено засегнат от ковид епидемията, секторът по-скоро търси пътища за промяна – някои играчи излизат от пазара, а други – влизат. Трета група фирми са на кръстопът – акционерите им умуват дали да заложат на удължаване на срока на съществуването си или на прекратяването на дейността си и да обявят ликвидация. Някои фирми пък откриват нови ниши за развитие, например – строителство на домове за стари хора или на затворени жилищни комплекси за западни и източноевропейски пенсионери.
"И Ар Джи Капитал-3" АД има нов собственик
"Велграф асет мениджмънт" АД – София, което се занимава с отдаване под наем и експлоатация на собствени недвижими имоти, е новият мажоритарен собственик в "И Ар Джи Капитал 3" АДСИЦ. Това дружество е на пазара от 2006 г. и е специализирано в акумулиране на средства чрез издаване на ценни книжа и в инвестиране на набраните парични средства в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти). В момента то притежава имот "Ритейл Бургас" в морския град, недалеч от Бургаското езеро.
След няколко сделки досегашните големи акционери напускат тази инвестиция. Фондация "Америка за България" е прехвърлила всички притежавани от нея 49.37% акции от капитала на "И Ар Джи Капитал 3" и делът й вече е под 5 на сто. Майкъл Хънсбъргър, гражданин на САЩ, е продал 5.93% от книжата с право на глас. Продал е книжа и американецът Франк Луис Бауър, който се е освободил от своя дял от 7.88 процента.
Още няколко акционери са продали акциите си, така че "Велграф асет мениджмънт" АД вече притежава 79.40% от капитала. В този случай законът задължава новия собственик да направи търгово предложение към останалите по-малки акционери. Той вече е представил такова в дружеството – за закупуване на 432 640 акции – 20.60% от книжата, които не притежава. Мажоритарният собственик предлага по 4.30 лв. за един брой. Той ще продължи дейността и няма да отписва "И Ар Джи Капитал 3" от регистъра на Комисията за финансов надзор.
"Велграф Асет Мениджмънт" АД разполага с достатъчно паричен ресурс да изкупи тези книжа. Освен това наскоро фирмата сключи облигационен заем в размер на 20 млн. евро, а плановете са средствата да бъдат използвани съобразно инвестиционните намерения на дружеството за закупуване на инвестиционен имот с цел изграждане на логистичен център.
През септември "И Ар Джи Капитал – 3“ продаде другия си проект "София Ринг" (край Околовръстното шосе) за 5.1 млн. евро. След погасяването на облигационния заем дружеството е без дълг, с около 3 млн. евро парични средства и с проекта "Ритейл Бургас" – урегулиран имот, готов за строителство.
Общото събрание на акционерите е насрочено за 8 декември. То трябва да освободи от длъжност сегашните членове на Съвета на директорите и да назначи нови мениджъри. Ще бъде избрано ново обслужващо дружество, ще бъдат сменени седалището и адреса на управление на фирмата.
Други фирми са на кръстопът.
Акционерите на "Прайм пропърти БГ" АДСИЦ,
например, умуват дали да удължат срока на съществуването си или да пристъпят към ликвидация.
Това е първото публично инвестиционно дружество, създадено по Закона за дружествата със специална инвестиционна цел. Лицензирано е от Комисията за финансов надзор още през януари 2004 г. и инвестира в търговски площи, офиси, жилища и ваканционни имоти.
В портфейла на дружеството има два завършени проекта – в "Свети Влас" и "Слънчев бряг". Има и незастроените терени – един в Царево, и други в София – на ул. "Пиротска", срещу Централна гара, на бул. "България", местност "Манастирски ливади" и в квартал "Южен парк". Към края на септември общата балансова стойност на инвестиционния портфейл на дружеството възлиза на 25.80 млн. лева.
Акционерите не могат да намерят общ език в момента и най-вероятно ще се стигне до ликвидация. За удължаване на срока се изисква кворум от 2/3 от представените на общото събрание акции. Предложението е "Прайм Пропърти БГ" АДСИЦ да продължи да работи до края на 2025 година. За ликвидация е достатъчно и обикновено мнозинство.
Този разнобой в управленската стратегия логично води и до лоши финансови резултати въпреки добрите активи в портфейла на дружеството. Приходите от дейността са 34 000 лв., като те са от отдаден под наем недвижим имот. Разходите обаче са за 511 000 лв. – основно за външни услуги и за персонала. Дружеството е на загуба, а нетната стойност на активите е под записания основен капитал. Според мениджърите обаче "финансовото състояние на фирмата остава стабилно, тъй като практически няма задължения, няма несъбираеми вземания и разполага със значителни по размер парични наличности по банковите си сметки."
Някои фирми като
"Грийн Таун Проджект" АД – София,
търсят нови ниши за развитие.
Дружеството възнамерява да оперира основно в сектора "Недвижими имоти", като купува имоти за строителство, преустройство, препродажба, отдаване под наем и лизинг, управление и поддръжка на недвижими имоти и свързаната с тях инфраструктура, както и агентски и брокерски услуги. Най-голям акционер е "235 Holdings Limited" с дял от 10.85%, а останалите 89.15% са собственост на малки инвеститори.
В плановете на фирмата влиза придобиване/изграждане и управление на домове за стари хора (затворени комплекси), една перспективна ниша предвид застаряващото население.
Друга насока е купуване или строителство на градски апартаменти/комплекси за чуждестранни работници на мултинационални компании. В следващите години може да има развитие в тази посока. Бизнесът отдавна настоява за облекчаване на процедурите за привличане на служители от чужбина, което се налага от намаляването на работната ръка у нас – и като брой, и като качество. Разполагането на общежития близо до производствените предприятия ще облекчи движението в градовете и ще намали замърсяването на въздуха. Такива комплекси са много подходящи при развитието на големите индустриални зони, защото "местната" работна ръка никога не е недостатъчна и се налага "внос” от други краища страната.
Хората от "Грийн Таун Проджект" АД кроят планове и за придобиване или за строителство и на жилищни комплекси от затворен тип, които да предлага на западни и на източноевропейски пенсионери. Климатът и стандартът на живот дават възможност за привличане на хора в пенсионна възраст. А тези жилища могат да се използват за отдаване под наем, за управление, за преустройство и/или за последваща препродажба.
Част от стратегията на компанията е и придобиване на участия в дружества, които инвестират в такъв тип недвижими имоти.
Големите областни градове като София, Пловдив, Бургас и Варна са притегателни както за българите, живеещи в по-малките населените места, така и за чужденците, които се установяват в страната с цел бизнес или спокойни старини. А това възобновява инвеститорския интерес към откриването на свободни площи за изграждане на нови жилищни и други обекти, с акцент върху урегулираните терени.
