Пазарът на земеделска земя бе динамичен през миналата година. И преживя различни обрати. Кой е предполагал примерно, че сушата в Добруджа ще намали така силно добивите от реколта през 2020? Следствието от това е, че спаднаха цените на нивите, а до миналата година на места парцел земя в житницата на България вървеше и по 2500 лева за декар. В същото време в Северозападна България добрите климатични условия пък спомогнаха за постигане на високи добиви. През новата стопанска 2020/2021 пък се очертава повишаване на цените на обработваемата земя.
Но в тази фабрика под небето – земеделието, е трудно да се правят прогнози. Притежаването на добра земя и на модерна техника не винаги е достатъчно условие за успешен бизнес в този сектор, както и не става така всяка година.
Извънредното положение и мерките след това за ограничаване на разпространението на Ковид-19 повлияха върху пазара със земеделска земя и на възможностите за търговия с този актив.
Но не се очаква на пазара на земя да се проявят съществени сътресения, въпреки извънредната ситуация.И благодарение на субсидирането на земеделците в страната. Пазарът на земеделски земи ще продължи да намалява своята динамика и ликвидност, а превес ще вземат пазарните отношения, свързани с наемане на земя за земеделски нужди. Още повече че този сектор е свързан и с прехраната на хората, а и ценността на този актив расте най-вече заради неговото ограничено количество.
Дружествата със специална инвестиционна цел, които инвестират в земеделски земи, обикновено "събират плодовете" от своята собственост след приключване на земеделската година (по правило това става в края на септември и през последното тримесечие на всяка година). Тогава те получават от фермерите договорените суми по сключените договори за аренда. Естествено размерът на рентата е пряко свързан с добивите от обработваемите земи. Някъде те нараснаха, но на други места трябваше да бъдат и предоговаряни. Но и тук разликата между атрактивните и по-малко привлекателните земеделски райони също е чувствителна.
Агрофондовете са и сред най-активните играчи на пазара при комасацията (окрупняването на парцелите). Така те създават по-добри условия за механизирана обработка на земята и за развитие на модерно земеделие. Заедно с това, а и поради голямата разпокъсаност на поземлената собственост у нас, по този начин се вдига цената на тези окрупнени терени и тя е по-висока от тази на останалите парцели, предлагани на пазара. А това пък е другият източник на приходи за дружествата със специална инвестиционна цел.
Тези дружества са интересни за инвеститорите поради възможността за участие на пазара на земеделска земя и с малки суми, а освен това законът задължава агрофондовете да разпределят най-малко 90% от печалбата си като дивиденти.
Въпреки облекченията, които тези фирми ползват – например, те са освободени от корпоративен данък печалба, някои от тях търсят начин да излязат от тесните рамки на определението "дружества със специална инвестиционна цел".
Две от тях – "Агроенерджи" АДСИЦ и "Агронереджи Инвест" АДСИЦ, направиха опит в края на миналата година да върнат лицензите си за извършване на дейност, но не успяха. Идеята на мениджмънта им бе след този доброволен отказ да станат обикновени акционерни дружества, като запазят предмета си на дейност и продължат да работят в сектора на недвижимите имоти. Комисията за финансов надзор не прие доводите им и отказа да отнеме лицензите на тези дружества. Мотивът на регулатора бе, че на общото събрание на акционерите им през октомври не е представено предложение за обратно изкупуване на акциите на останалите акционери при условията и реда за търгово предложение.
От двете фирми съобщиха, че подготвят ново извънредно събрание на притежателите на техни акции, на което да се вземе решение за изричен отказ от издадения лиценз съгласно направените препоръки от регулатора.
"Агроенерджи" АДСИЦ
има лиценз от КФН за извършване на секюритизация* на недвижими имоти от юни 2008 година. От август миналата година от "Вентчър екуити България" ЕАД, което е собственост на предприемача Светослав Божилов, съобщиха, че са придобили всички акции от капитала на това дружество.
"Агроенерджи" секюритизира изключително земеделски земи. Към края на декември фондът притежава общо 2215 декара. Две трети от парцелите са в Търговище и в Бургас, но има имоти и в областите Шумен, Перник, София и Пловдив. Всички те са на обща стойност 1.35 млн. лева. През четвъртото тримесечие са продадени 22 дка земеделска земя.
През новата стопанска година 2020/2021 под аренда са отдадени 1446 дка от всички притежавани от дружеството имоти. Към края на миналата година фондът има да си събира общо 199 000 лева от неплатените към него наеми по сключени договори, съобщават от дружеството.
"Агроенерджи" е завършило миналата година със загуба от 120 хил. лева при положение, че е била само 56 хил. лева за 2019-а. Това е и причината дружеството да не е изплащало дивидент на акционерите си.
"Агроенерджи Инвест"
е акционерно дружество със специална инвестиционна цел, което се занимава със закупуване на земеделска земя с цел да я отдава под наем и аренда, и за окрупняването й. То има лиценз за извършване на дейност от май 2006 година.
Агрофондът владее земеделски земи в 19 области у нас. Стойността на придобитите имоти към декември е 30.79 млн. лева при средна цена на декар от 619 лева. Общо 25 864 дка са отдадени под аренда, което е 52% от всички притежавани обработваеми земи. Към края на миналата година на дружеството не са платени суми по договори за наем и аренда в размер на 871 хил. лева.
През миналата година фирмата е продала 2890 дка при средна цена от 586 лева за декар, но няма покупки на нови парцели. Като част от инвестиционната си програма "Агроенерджи Инвест" е взело банков кредит за придобиване на земеделски земи и за рефинансиране при придобиване на такива активи.
За миналата година дружеството отчита загуба от 281 хил. лева. От 2010 г. насам "Агроенерджи Инвест" редовно изплаща дивидент на акционерите си. "Вентчър Екуити България" ЕАД контролира еднолично този агрофонд.
Акционерите на
„Агро Финанс“ АДСИЦ,
което е създадено през 2006 г., взеха решение за изричен отказ от издадения от КФН лиценз на дружество със специална инвестиционна цел и то ще продължи дейността си като обикновено акционерно дружество. То обаче ще остане публично и акциите му ще се търгуват на "БФБ-София". Това бе гласувано на проведеното на 11 ноември общо събрание. Такова преобразуване – от АДСИЦ в АД, се предлага за първи път в България.
Дружеството ще направи обратно изкупуване на собствените акции на фирмата от останалите акционери. Мениджърите са овластени да подготвят и коригирано предложение за обратно изкупуване на собствени акции, в случай че Комисията за финансов надзор не приеме документите при първото предложение. Ако КФН отнеме лиценза на "Агро Финанс" АДСИЦ и то стане обикновено АД, то ще запази предмета си на дейност и ще продължи да работи в сектора на недвижимите имоти, уточняват от фирмата.
Към края на декември пловдивският фонд притежава 138 571 дка земеделска земя. Инвестираните от дружеството средства са в размер на 44.01 млн. лева при средна цена на портфейла (с включени всички разходи) от 317.58 лева на декар.
Придобита e земеделска земя в три от шестте района на страната – Северозападен, Северен централен и Североизточен район, които се характеризират с високо качество на земята и с потенциал за развитието на земеделието, сочи анализът на фонда. Имоти той има и в Южен централен район. С най-висока концентрация са земеделските земи в областите Монтана, Плевен и Враца, в които „Агро Финанс” притежава общо 85 хил. дка (61% от нивите в инвестиционния портфейл на фонда).
Към края на декември площта на отдадените под аренда и наем земи през стопанската 2020/2021 година е 132 хил. декара. Средната договорена рента е в размер на 52,11 лева на декар. Тази сума расте и през последните две години тя е била съответно 54 и 50 лева.
"Адванс Терафонд" АДСИЦ,
най-голямото дружество със специална инвестиционна цел в България, няма такива планове. То притежава 222 345 дка обработваема земя, а 169 381 дка от нея е отдадена под наем/аренда на 441 арендатори. Средният размер на арендното/наемното плащане за стопанската година е в размер на 40.46 лв./декар. През изминалата година дружеството реализира директни продажби на 4555 дка земеделски земи и на 10 дка земи в урбанизирани територии. Продажбите на земеделски земи с разсрочено плащане на цената са в размер на 728 декара.
На този етап няма прекратени договори с доставчици и клиенти на фонда, няма и забавени постъпления, и плащания в резултат на въведеното извънредно положение в страната и последвалата епидемична обстановка, съобщават от фирмата.
Дружеството е предприело мерки за събиране на просрочените вземания от аренди и наеми по съдебен път, като в повечето случаи използва бързата и кратка процедура по реда на чл.417 от ГПК с искане за издаване на заповед за изпълнение и на изпълнителен лист срещу длъжниците.
Рискове
Очакванията са рисковете в сектора на недвижимите имоти,свързани с промяна на конюнктурата и ликвидността на тези активи, сравнително ниската заетост на инвестиционните имоти, да не влияят така съществено.
Дружествата не пренебрегват и евентуалното влияние на Ковид-19 върху дейността и финансовото им състояние. Не се очаква то да е съществено, но в ситуацията на световна пандемия и евентуална икономическа криза би могло да се получат затруднения в събираемостта на вземанията и в оборота и на ценовите нива на пазара на земеделска земя.
*Секюритизация на недвижими имоти – инвестиране на парични средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти).
