През 2022 г. жилищният пазар се нажежи до червено, преживявайки ръст на цените, какъвто не бяхме виждали от повече от десетилетие. Това е пряко следствие от високата инфлация, която накара цените на жилищата да ускорят темпа си на растеж от 8-10% през 2021 г. до над 20% през тази година, отблязва Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.
През цялата година наблюдаваме налично търсене, но недостатъчно предлагане и дори към момента немалка част от търсенето остава незадоволено. Високите цени и нарасналата несигурност обаче вече карат част от купувачите да се отдръпнат от пазара и да изчакат. Резултатите от това са по-малко запитвания и регистриран спад в обема на продажбите – индикации за започнало охлаждане на пазара.
На този фон разрешителните за строеж на нови жилищни сгради бележат рекордни ръстове. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 разрешения за строеж на нови сгради, което е значително над средните нива за града и е рекорд, откакто се води тази статистика от 2005-а. Доколкото разрешителните за строеж са един от ранните индикатори за предстоящи промени в цикъла на развитие, можем да имаме оптимизъм относно жилищния пазар през следващата година – посоката все още е възходяща.
Банковото финансиране остава достъпно и при все още непроменени условия при исторически най-ниски лихвени проценти.
Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да са в положителна посока. Безработицата остава на ниски нива – около и под 5%, а доходите продължават да нарастват, макар и по-бавно от цените на имотите – с около 16% в София през третото тримесечие на годишна база по данни на НСИ. Това задържа достъпността на жилищата на относително добри нива, а пазара – близо до фундаментите му.
Средни цени и ръст на цените в София
Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база реално сключени сделки по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 1470 евро/кв.м при 1425 евро/кв.м през второто тримесечие и 1200 евро/кв.м. година по-рано.
Това представлява рекорден номинален ръст на цените в София в размер на 23 на сто на годишна база – доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквито не сме виждали от 2008 г. насам. За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, но вече виждаме, че този темп на растеж се забавя. Тримесечното нарастване на цените е около 3 на сто и се забавя от над 11 на сто в началото на годината и 5 на сто през второто тримесечие.
От края на 2021 г. цените започнаха да ускоряват своето нарастване и от номинален растеж в порядъка на 8-10 на сто, през тази година те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен темп над 15 на сто, а впоследствие и над 20 на сто.
Поради високата инфлация, за да придобием представа за реалния растеж на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем (с Хармонизирания индекс на потребителските цени). Така полученият реален ръст на цените на жилищата в София е 6.36 на сто на годишна база. Това показва, че голямото нарастване през 2022 г. се дължи основно на високия темп на нарастване на общото ценово равнище, докато реалният растеж е много по-близо до очакваното развитие на пазара.
В края на миналата година бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 200 евро/кв.м над тези нива.
Средната обща цена на закупените апартаменти през третото тримесечие е 115 900 евро. Тук се вижда едно задържане на нивата на крайния бюджет на покупка през последните периоди, което показва, че е достигнат пик, над който купувачите са по-малко склонни да купуват.
