Охлаждането на най-големия клас световни активи проникна от пазара на жилища до търговските имоти, заплашвайки да повдигне вълни от кредитни сътресения в глобалното стопанство. Вече са застрашени имотни задължения за почти 175 млрд. щ. долара, по данни на агенция „Блумбърг“ – близо четири пъти над проблемните дългове на втория по големина бранш на софтуера и услугите.
В резултат на повишението на лихвените проценти и след края на лесните пари, много пазари на недвижими имоти са почти замразени, а някои кредитори съветват длъжниците да продават активи, защото в противен случай рискуват възбрана на имуществото заради по-високото търсене на допълнителен капитал от предприемачите.
Равнището на проблемните заеми на европейския сектор на недвижими имоти е най-високо за последните десет години, отчасти заради свиването на ликвидността, показва проучване на правната кантора „Уейл, Готшал енд Манджис“. Цените на търговските имоти във Великобритания са паднали с над 20% през второто полугодие на 2022-а, по данни на индекса MSCI, а в САЩ понижението е с 9 процента.
Намалелият брой трансакции и случващото се в сферата на търговските и жилищни имоти неизбежно ще окаже натиск и върху реалната икономика, което, на свой ред ще създаде риск за работните места и растежа. По оценка на брокери на недвижими имоти, характерен за този спад е уникалният набор от икономически фактори: лихвените проценти засилват вместо да облекчават удара върху сектора и върху другите корпоративни субекти. Наблюдава се и цяла поредица от потенциално необслужваеми заеми, при които цените и кешовите наличности са под натиск, като почти един от всеки десет корпоративни кредити в Европа вече има трудности в обслужването и повишен кредитен риск.
Пандемията задълбочи пораженията от внезапния край на задържалата се повече от десетилетие среда на лесни пари за компаниите от имотния бранш, защото промени начина на работа и живот на хората, „опразвайки“ много търговски обекти и оставяйки собствениците им „на сухо“.
Последствията не закъсняха: имотното поделение на канадската компания „Брукфийлд“ – един от най-големите мениджъри на алтернативни инвестиции в света – предупреди през ноември 2022-а, че може да срещне затруднения при рефинансирането на две кули в търговската част на Лос Анджелис и да влезе в просрочие. Което, според анализатори на „Барклейз“, е „обезпокоително“ за пазара. Пропуснатото плащане по заем от предприемача на тематичния парк „Леголенд Корея“ пък предизвика кредитен спазъм в страната и принуди централната банка да се намеси, за да стабилизира пазарите. Австралийската група от бранша „Кейдън пропърти“ обвини КОВИД-карантините и растящите лихвени проценти когато внесе документи за защита от кредиторите. Експерти от бранша пък очакват още „жертви“ и принудителни продажби.
Търговските имоти – от офисите до търговските центрове – са по-силно уязвими на икономическите условия от другите класове активи, посочва Андреас Домберт – член на бордовете на германската Бундесбанк и на Банката за международни разплащания. Той допълва, че „в миналото, когато са се пукали финансови балони, те в повечето случаи са били свързани с търговските недвижими имоти“. Домберт обаче подчертава, че „намесата в партито е изключително трудна“, поради което „регулаторите в повечето случаи се въздържат да въвеждат противоциклични буфери в точното време, когато няма стрес на имотния пазар“.
Проблемите в сектора започват да се разпростират и в по-широката икономика: жилищни строители и производители на обзавеждане от двете страни на Атлантически океан вече обявиха съкращения на хиляди работни места. Въпреки това, по оценка на експерти, търговските имоти в Съединените щати все още са надценени и през тази година се очаква намаление на цените им с нови 5-10 процента.
Няколко американски банки вещаят ръст на кредитните загуби през 2023-а. При обявяването на финансовите си резултати за четвъртото тримесечие на 2022-а „Бенк ъф Америка“ посочи, че има повишен риск от спиране или забавяне на обслужването на имуществени заеми за още 1 млрд. щ. долара. „Уелс Фарго“ пък прогнозира увеличение на проблемите на тази пазарна ниша в резултат на по-слабото търсене. Обратът е толкова рязък, че някои частни кредитори вече изпитват сериозен недостиг на ликвидност.
Особено драматично е положението в Китай, за което, в интервю за „Блумбърг“ през миналата седмица професорът от Харвард Кенет Рогоф подчерта, че „няма бързо решение“. Китайската „Евъргранд груп“, която преди година спря да обслужва задълженията си, е особено показателен пример за пазарните трусове: един от хонгонгските й проекти бе продаден от съдия изпълнител, като тя загуби 770 млн. долара от сделката. Компанията предложи през миналата седмица план за преструктуриране след като пропусна няколко предишни определени от нея срокове за промени.
Професор Рогоф и колегата му икономист Йънчен Янг пресметнаха през 2020-а, че китайският сектор на недвижими имоти пълни 29% от БВП на страната – точно колкото беше делът в Ирландия преди последния финансов колапс. Ирландия
В последните години евтините заеми подмамиха предприемачите да натрупат дългове след финансовата криза от 2008-а, раздувайки портфейлите, в които кредитните разходи бяха по-ниски от доходността. Това направи имуществения сектор най-слабото звено на европейския пазар на високорискови облигации с 8% вероятност за дефолт през идните две години, по оценка на анализатори на „Блумбърг“.
Регулаторите вече предупредиха, че по-слабото търсене на площи за офиси след пандемията, по-високите разходи за материали заради затрудненията във веригите за доставки и растящите цени на кредитите ще направят някои проекти в Европа нежизнеспособни.
При наличието на по-малко купувачи на пазара, повечето европейски предприемачи от имотния сектор ще трябва да свалят цените, посочват инвестиционни банкери. В Швеция, където жилищните цени падат свободно, една от най-големите групи от бранша (Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB) вече са решили да продадат имоти за почти 1 млрд. долара, за да погасят дълговете си – показател, че строителите започват да редуцират задълженията си.
Подобно е положението и в Съединените щати. Там вече имотните предприемачи, които искат рефинансиране на задълженията си, трябва да внесат 25% от оригиналната цена на покупката, за да задоволят изискванията на банките-кредитори.
Тези обстоятелства тревожат сериозно експертите и академичните среди, защото секторът на недвижимите имоти е най-голямата рецесионна променлива, най-големият клас активи и е свързан директно с бюджетите на домакинствата, което означава, че оказва влияние и върху потреблението и го превръща в огромен рецесионен риск.
