Несигурността в ценообразуването и затегнатите финансови условия продължават да потискат търговията с бизнес имоти в Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА*) въпреки че се наблюдават признаци на раздвижване при инвеститорите, които прецизират експозицията на активите си чрез стратегически джойнт венчър структури и продажби с обратно наемане. Това посочват в доклад от консултантската компания Colliers EMEA Capital Markets – Market Snapshot (Q2 2023).
Според експертите й доверието в пазарните цени все още не се е възстановило в европейския регион на фона на продължаващата инфлация в много от страните, която кара централните банки да продължават да повишават лихвените проценти. Люк Доусън, Директор капиталови пазари, Colliers ЕМЕА обяснява: „Сключването на сделки продължава да страда, тъй като страните се разминават в оценките на активите. Това се забелязва по разликите между търсена и предложена цена на активите.
Според него, много инвеститори все още не са склонни да предложат за продажба големи портфейли и активи, при положение, че ограниченият апетит на купувачите и финансовите затруднения правят желаната от тях цена трудна за постигане. В момента оптималната стойност, на която се реализират сделките, е между 20 и 60 млн. евро.
Сегментът на индустриалните и логистичните имоти остава предпочитан
Той се отличава през иначе слабото тримесечие за Европа, Близкия изток и Африка. Ценообразуването на този тип имоти се е адаптирало по-бързо към турбулентната макроикономическа картина, като ръстът на наемите е допринесъл за повече сделки. Въпреки това собствениците все още се колебаят дали да предложат на пазара ключовите си активи в условията на неблагоприятна икономическа среда.
Знакови трансакции
Подобни съображения продължават да оказват влияние върху търсенето, предлагането и динамиката в сегмента на офис площите. Въпреки това бяха сключени някои знакови сделки, като например продажбата от международния хотелиерски и ресторантьорски гигант Accor на глобалната му централа в Париж на Valesco Group за 460 млн. евро. Сделката, консултирана от Colliers, включва 12-годишно споразумение за продажба и обратно наемане, което позволява на Accor да опрости структурата на баланса си без оперативни смущения.
Популярността на джойнт венчър структурите нараства
Инвеститорите проучват различни възможности за оптимизация на експозицията си на пазарите. „Много от инвеститорите, с които разговаряме, търсят партньор за развитие, като изборът им определено е насочен към сегмента на логистичните и индустриалните имоти“, отбелязва Люк Доусън. „Джойнт венчър структурите стават все по-разпространени, тъй като инвеститорите търсят платформа за растеж, без да се налага да създават собствен екип за управление на активи.“
Добавената стойност е на мода
Друга тенденция е търсенето на имоти с добавена стойност, които инвеститорите могат да преобразуват в ключови. „Сега инвеститорите търсят някаква форма на защита от потенциално понижаване на стойността на офис площите. Искат те самите да повишат качеството на офис активите си чрез подобрения в посока устойчивост и ESG, като по този начин отговорят на новите изисквания към работната среда и изразходването на енергия и вредни емисии“, отбеляза Деймиън Харингтън, Директор пазарни проучвания и капиталови пазари, ЕМЕА.
Пик на лихвените проценти и корекции на цените
От Colliers не прогнозират раздвижване на цялостната инвестиционна дейност преди четвъртото тримесечие на 2023 г., когато се очаква лихвените проценти да достигнат своя връх.
„Фед и ЕЦБ наскоро повишиха основните лихвени проценти на централните банки с още 25 базисни пункта, за да овладеят инфлацията, като очакваме и Английската централна банка да последва примера им. Това би довело до свеждане на разликата в доходността на всички сектори за Европа до или почти до нула към края на второто тримесечие на 2023 г.“, посочва Деймиън Харингтън.
„Положителната страна на случващото се е, че САЩ и Обединеното кралство се доближават до пика на лихвените проценти, а ЕЦБ не е твърде далеч, така че инвеститорите могат да започнат да очакват обратното им понижение през следващата година“, казва Харингтън. „Кога точно ще се случи това, е въпрос на дискусия и в краткосрочен план може да станем свидетели на допълнителни корекции в цените. Разходите за разсрочване на дълга би трябвало да доведат до появата на повече активи на пазара, особено в Германия и в скандинавските страни, където корекциите на стойността и експозицията към дълг са високи.“
* Акронимът се използва от институции и правителства, както и в маркетинга и бизнеса, когато се говори за този регион: това е съкратен начин за обозначаване на двата континента (Африка и Европа) и субконтинента от Близкия изток едновременно.
