Има един бизнес в България, за който очакванията след приемането на еврото са особено положителни. Това е банковият. Най-важният плюс за него е отпадането на задължителните резерви от 12% в БНБ.
След 1 януари догодина резервите на търговските банки у нас в ЕЦБ ще бъдат само символичния 1 процент. По този начин те ще освободят свеж ресурс в размер на около 15 млрд. лева, който ще започне да им носи приход. Въпросът, който чака отговор, е накъде банките ще насочат този ресурс. Първата възможност е да продължат да държат част от парите си в БНБ вече под формата на депозитно улеснение, което засега е 2% годишно.
Втората възможност е да ги насочат към увеличаване на кредитирането на местни клиенти. Съществуват и различни други варианти, включително и по линия на банките-майки. От съществено значение за развитието на българската икономика са допълнителните средства, които банките биха определили за разширяване на кредитирането.
На база на опита от други страни в еврозоната
(напр. Словакия, Литва, Латвия) освободените резерви се разпределят така: ипотечни кредити 35–45%, потребителски кредити 15–20%, корпоративно кредитиране 20–30%, инвестиране в ДЦК и еврови инструменти 10–15 процента. Това разпределение крие рискове за особено популярния в България сегмент на недвижимите имоти, за който много специалисти казват, че има риск от прегряване. В края на 2024-та ипотечните кредити на домакинствата достигнаха 27,6 млрд. лева. За последните три календарни години те са задлъжнели нетно с 12,2 млрд. лв. за жилищни цели. Темпото на нарастване на ипотечното кредитиране през миналата година беше 25 процента.
През последните месеци има известно успокояване, но темповете остават високи. Освобождаването на резервите на търговските банки след 1 януари 2026 г. може да напомпа допълнително пазара на недвижимите имоти. Банките и сега имат свръхликвидност. Това е основна причина лихвите по жилищните заеми у нас да са съпоставими, а и по-ниски от други европейски страни. Допълнителният ресурс, който ще пари в ръцете на банкерите и трябва да бъде пласиран бързо, за да носи повече печалби от лихви, ще ожесточи конкуренцията между тях на ипотечния пазар.
Нека разгледаме три сценария за
насочване на част от освободените 15 млрд. лв.
от резерви към ипотечно кредитиране и как това би се отразило на търсенето на имоти и техните цени в България. При умерения сценарий, който предполага насочване на 30% от освободения ресурс към ипотечното кредитиране, обемът на ипотеките би нараснал допълнително с около 4.5 млрд. лева. При основния сценарий (40%) сумата скача на 6 млрд. лв., а при агресивния (50%) – до 7,5 млрд. лева. Съпоставен с общия обем на раздадените досега през годините кредити, скокът е значителен и не може да не окаже влияние на пазара.
При среден размер на ипотеките достигащ 200 000 лв. това означава нови десетки хиляди сделки с ипотеки, най-вероятно около 30 000. Логичният въпрос е какво предлагане стои срещу тях? Основен двигател на пазара на имоти в големите градове през последните години е увеличеното търсене, подкрепено от ипотечното кредитиране и ограничено от недостатъчното предлагане, особено на най-популярното ново строителство.
Няма изгледи предлагането да направи рязък скок
в скоро време. На най-горещия пазар – софийския, през миналата година броят на издадените разрешения за строеж падна с 44% спрямо върха през 2023 г. и се доближи да равнището на ковидната 2020 година.
Изчерпването на подготвените за строителство терени и лабиринтът от административни пречки не предвещават по-голямо предлагане в най-близкото бъдеще. Изсипването на нови милиарди на жилищния пазар в София и другите големи градове рискува да задълбочи дисбаланса между търсенето и предлагането.
Опитът през годините учи, че правенето на прогнози за цените на имотите е много рисково занимание, но все пак някои изчисления показват, че при умерения сценарий за увеличаване на ипотечното кредитиране с 30% очакваният ръст в цените е от 5 до 8% над обичайното темпо, което наблюдаваме.
При основния сценарий (40%) допълнителният ръст в цените отива на 8-12%, особено в София, Варна, Пловдив, а при агресивния (50%) достига до 12-15% годишно в следващите две години. Тогава прегряването на пазара изглежда сигурно, а то винаги е последвано от болезнена корекция на цените.
Анализаторите в банковите централи
по всяка вероятност са наясно с тази опасност. На техните ръководства предстои труден избор между продължаването на доходоносната експанзия и приемането на по-рестриктивна политика, за да се избегне криза на пазара на недвижимите имоти.
Този път отговорността е изцяло тяхна, защото БНБ вече няма лостове за намеса, каквито бяха увеличенията на задължителните резерви. Въпросът има и друг аспект. Страната ни има огромна нужда от капиталовложения. През последните години потокът от чуждестранни инвестиции пресъхна. Растежът се подхранва основно от вътрешното потребление.
В същото време светът се развива с бурни темпове. Всеки ден се раждат нови технологични решения. Българският бизнес се опитва да се включи в тази надпревара, но
не всичко е въпрос на желание, а и на пари.
Въпросните 15 млрд. лв. освободен ресурс биха могли да свършат чудесна работа, ако държавата ни имаше стратегия за развитие. От гледна точка на банкерите е много по-лесно да се раздават ипотечни кредити с типови условия и стабилни обезпечения, отколкото да се развива корпоративното кредитиране, където всеки проект е специфичен, изисква отделно проучване и крие различни рискове.
Разбира се, правителството не може да нареди на частните банки къде да влагат парите си, но то може да им предложи система от стимули и гаранции, за да инвестират в най-перспективните отрасли на икономиката. Моментът за разработване и предлагане на тази стратегия е сега, а не след 1 януари догодина.
Д-р Валентин Съйков
