За любителите на пасторални гледки и чист въздух, особено за тези с по-слаби нерви при задръстванията и опашките в столицата, вече вие сирената за евакуация. Това далеч не е толкова лесно, но всяко пътуване, дори и да е до Банкя, започва с една крачка. Защото готовите къщи, пред прага на които само да си обуете пантофките и да влезете, отдавна са непосилни за хората на заплата, дребните бизнесмени и такива със свободни професии, съвкупно незасегнати от реституция. Още повече, ако мечтаният дом „на половин час от София” е нов, с гледка и алтернативен на личния автомобил транспорт. Така че първата стъпка, която задължително е първа, е да се купи земя за застрояване.
Тя може да е със статут „земеделска”, при която цената тръгва от 20 евро на квадратен метър. Та значи пригответе си поне 20 000 евро за декар, по-добре 30 000, за да има къде да разположите къщата, гаража, двора с люлката, пък и за десетина корена домати да остане място.
Добрите, по-малки парцели до 400 квадрата достигат до 200 евро на квадат в Бистрица и Панчарево. Лелеяната мечта обаче не приключва със закупуването на парчето земя. Мъките започват след това. Далеч преди първа копка този парцел трябва да се превърне в УПИ, за да можете законно да строите, да намерите наоколо вода и ток, които да вкарате в границите му.
Това може да трае от 3 месеца до петилетка и зависи, както от даденостите (дали имотът е до регулация), така и от претовареността на общинските власти. Да не дава господ урегулираният парцел за имот да си остане само мечта и земята да ви служи само да седите върху нея. Това е съдбата на наивните, емоционалните и прибързаните купувачи. За останалите е дълбочинното проучване на имота и закона. Те често търсят само УПИ, даже с подробен устройствен план – ПУП, за да разберат каква квадратура могат да застроят, на каква височина, при какви отстояния от съседите, пътят вечна кал ли ще си остане и т.н. Тук обаче цената подскача леко с около 50 процента.
Често превръщането на нивата в парцел за строеж удвоява цената, зависи от качествените промени. Но така е, когато искаш някой друг да ти свърши работата, а не да бъхтиш по институциите – ти, лично.
За да не отчайваме напълно кандидатите за бежанци от София, тук е мястото да кажем, че ако се отдалечат малко повече от столицата, слънцето може са огрее и на тяхната нова улица. На час и половина от София, в красивото село Зверино в Искърското дефиле, се продава обзаведена двуетажна къща с двор само за 40 хил. евро. Да, но, ако работите в София, ще трябва да ставате поне 2 часа по-рано.
Пазарът на жилищни имоти около София преживява нещо средно между апогей и истерия. От това се възползват и строителите на затворени комплекси. Данни на Colliers показват, че през второто полугодие на 2025 г. броят на къщите в комплекси в рамките на София и близките населени места надхвърля 2000, разпределени в 131 проекта. В строеж са още близо 1440 къщи в 93 проекта – ясен сигнал, че инвеститорите виждат сериозен потенциал в този сегмент.
Най-концентрираното строителство се развива по Южната дъга на Околовръстния път и в близките села като Бистрица, Панчарево и Лозен. Причината е комбинация от по-чист въздух, панорамни гледки към Витоша и сравнително добър достъп до града.
Северните и северозападните райони, за разлика от южните и югоизточните, изостават – основно заради недоразвита инфраструктура. Това ясно показва, че купувачите вече не търсят просто квадратни метри, а цялостна среда на живот.
Наред с това се наблюдава интересна тенденция – намаляване на средната площ на жилищата. Причината е оптимизацията на пространството и навлизането на концепцията за „вертикален апартамент“ – многоетажни къщи с по-малък отпечатък, но функционално разпределение.
Работата „до ключ” пък доведе до там, че ръстът на цените изби тавана. В края на 2025-та къщите в комплекси са с над 80% по-скъпи спрямо началото на 2021 година. В същото време строителните разходи са се увеличили с около 66%, което допълнително притиска инвеститорите.
Независимо от всичко пазарът остава активен – между 1100 и 1300 сделки годишно. Любопитен факт е, че голяма част от покупките се финансират със собствени средства, въпреки сравнително ниските лихви по ипотеките (около 2.5% без никакви симптоми за увеличаване).
В момента пазарът на жилищата е за уравновесените купувачи и в никакъв случай за „крайно нуждаещите се” да избягат от най-голямото село в България. Истерията в търсенето леко спада, защото вече го няма прането на пари и очакванията за бум в цените заради приемането на ерото, но пък се засили страхът от войните, които ни „обграждат”.
