Специален закон за ипотечните кредити ще трябва да приеме Народното събрание до края на тази година. Причината е, че от началото на 2016-а влиза в сила едноименната европейска директива, която бе гласувана преди една година. По това време парламентарното мнозинство на БСП и ДПС се напъваше да изменя Закона за потребителския кредит. Вкара в него поредица изисквания и ограничения, свързани с лихвите, таксите и комисионите по жилищните кредити, както и за информацията, която банките трябва да предоставят на гражданите за тях. Аргументите на радетелите за тези промени Румен Гечев и Йордан Цонев бяха, че така условията по отпусканите на гражданите заеми ще станат по-прозрачни. Хората обаче искаха кредитите да поевтинеят, а част от тях настояваха в закона да има текстове, които да опазват нередовните платци от съдебните преследвания на техните кредитори. Или както призоваваха някои представители на граждански организации, "Да защитим обикновените хора от кредиторския тормоз".
Представителите на БНБ и на Асоциацията на банките в България пък призоваха депутатите да изчакат с влизането в сила на Директивата за ипотечните заеми и директно да я приложат в българското законодателство. Глас в пустиня. Устремени в порива си да работят "на ползу роду", Гечев и компания промениха Закона за потребителския кредит, като вкараха в него редица текстове, засягащи жилищните заеми. Резултатът от това е, че нито изчисленията на годишния процент на разходите, в който влизат лихвите, таксите и комисионите, станаха по-разбираеми за средностатистическия българин, нито кредитите за покупка на жилища станаха по-достъпни за клиентите. Нищо че лихвите по тях намаляват. Няма платежоспособни граждани, които да искат да купуват жилища назаем дори и при тези условия.
В европейската директива обаче има много условия, които депутатите въобще не са записали в Закона за потребителския кредит. Купища детайли, свързани с ипотечните заеми, тепърва трябва да станат част от нашето законодателство и много от тях не могат просто ей така да бъдат пришити към Закона за потребителския кредит. Най-важните от тях са създаването на разрешителен режим за кредитните посредници, въвеждането на специални уведомления за валутен риск в информацията, която кредиторите трябва да предоставят на клиентите преди сключването на договор, сравнителни данни за приложимите лихвени проценти и задължителна оценка на кредитоспособността на клиента.
Задължителното въвеждане на
разрешителен режим
за кредитните посредници ще означава, че трябва да има орган, който да ги лицензира и надзирава. Според директивата същият този орган ще трябва да оценява и професионалните качества на лицата, занимаващи се с предлагането на ипотечни заеми на гражданите. Въпросът е коя институция ще бъде натоварена с тази отговорност. Най-лесното решение е това да бъде БНБ. Само че Централната банка не е орган, който се занимава с надзор върху съблюдаването на правата на кредитополучателите. Тази функция е в остро противоречие с принципите на осъществявания от нея пруденциален (благоразумен) надзор, чиято задача е да гарантира платежоспособността на банките и изпълнението на задълженията им към депозантите. Неслучайно надзорът върху изпълнението на действащия в момента Закон за потребителските кредити е възложен на Комисията за защита на потребителите. Вероятно на нея ще трябва да бъдат възложени и отговорностите за даване на разрешения и надзор върху лицата, занимаващи се с предлагане на ипотечни заеми. С други думи, най-вероятно след БНБ и КФН в държавата ще се появи още един лицензионен орган, отговарящ за специфичния сегмент във финансовия сектор – ипотечното кредитиране. А дали въпросната комисия има финансовия и кадрови потенциал да поеме тази задача е един изключително важен и болезнен въпрос. Отговорът към този момент е: Не!
Изискването за
задължително уведомление за валутен риск
напоследък отново е актуално заради надигащото се недоволство на хората, взели преди време заеми за покупка на жилище в швейцарски франкове. Тогава те бяха с много ниска лихва – 1.5% годишно, само че получателите им не са дооценили, че независимо от тази ниска лихва, ако швейцарският франк поскъпне рязко спрямо еврото, респективно спрямо фиксирания към него лев, разходите по обслужването на заема ще станат непосилни. И точно така се случи. Но българските потребители не правят изключение в желанието си да извлекат полза от заемите в чужда валута. Подобна драма преживяват и кредитополучателите в други европейски държави. Затова директивата задължава банките в преддоговорната информация и в самите договори за ипотечни заеми да включват специален текст, който предупреждава клиентите за опасността от валутен риск. Такова изискване липсва в настоящия Закон за потребителския кредит, затова трябва да бъде въведено в българското законодателство.
Задължение за предоставяне на сравнителни данни за
приложимите лихвени проценти
също не фигурира в действащия Закон за потребителския кредит. А според Европейската директива за ипотечните заеми това е императивен ангажимент на лицата, предоставящи жилищни кредити. Такива сравнителни данни са особено важни, когато става дума за дългосрочни заеми, а ипотечните са точно такива, тъй като получателите им трябва да направят информиран избор между плаваща и фиксирана лихва. Затова е добре те да бъдат запознати от банковите служители или от посредниците по ипотечни кредити с движението на основните лихвени индекси – ЛИБОР, ЮРИБОР и СОФИБОР (за България), през последните десет години. Добре е също така да се въведе ангажиментът кредиторите да предоставят на клиентите си информация за движението на вътрешнобанковите лихвени индекси през изминалите десет години, защото и те могат да служат при определяне на лихвите по ипотечните заеми.
Може да се въведе и ангажимент, като част от консултацията, която получават кандидатите за ипотечен кредит, да им се предоставя и анализ за възможното движение на лихвените индекси през следващите пет години.
Задължителната оценка за кредитоспособността
на кандидатите за ипотечен заем (ще рече на платежоспособността им) съществува и сега като изискване в Закона за потребителския кредит, но не и под формата, която изисква европейската директива. Например липсва един много важен текст от чл.18 на директивата, в който се казва: "Оценката на кредитоспособността не се основава предимно на това, че стойността на жилищния имот е по-висока от стойността на кредита, или на допускането, че стойността на жилищния имот ще расте, освен ако целта на договора за кредит е да се построи или обнови жилищният имот". С други думи, ако клиентът иска да вземе заем от 50 хил. евро, за да купи жилище, оценено на 100 хил. евро, тази оценка няма да има съществено значение за решението дали заемът да му бъде даден, или не. Преценката за предоставянето на кредити ще трябва да се прави най-вече въз основа на това
дали доходите на кандидата са достатъчни
за да плаща редовно вноските по обслужването му. Причината за това изискване е, че в периода преди кризата, в който много държави от ЕС изживяха еуфорията на строителния бум, част от заемите са раздавани по-скоро заради очакванията, че стойността на имотите ще расте, без да се обръща голямо внимание на реалните доходи на клиентите. Когато пазарите на имоти се сринаха и у нас, и в други държави от ЕС, като например Гърция и Испания, точно тези кредити станаха проблемни, а получателите им бяха изправени пред опасността да ги загубят. Затова директивата задължава кредиторите да сменят подхода си при оценката на платежоспособността на клиентите.
Изброените дотук изисквания са само част от европейските нововъведения в законовите правила за предоставяне на ипотечни заеми. Те трудно ще бъдат приложени у нас чрез поредното изменение на Закона за потребителския кредит. Затова ще трябва да се прави нов нормативен акт, специално засягащ ипотечния бизнес на банките, а и на свързаните с тях с дружества, работещи на имотния пазар. Което на свой ред вероятно ще наложи и изваждане на приетите през 2013-а в Закона за потребителския кредит текстове по темата. И ще настане поредната бъркотия. И всичко това заради напъна на една управлявала преди две години коалиция да замаже очите на обществото, като се отърве от атаките на група граждани, че депутатите не ги защитават от кредиторите. А за това, че банките трябва си събират кредитите, за да плащат на депозантите си, тогава никой не се сети. И сега няма да се сетят, независимо от суровите уроци от лятото на 2014-а.
