Ако един имот е ипотекиран, а едновременно с това е и част от предприятие, за което има сключен договор за особен залог – продажбата на това предприятие от заложния кредитор заличава ли и ипотеката? И дали купувачът на заложената фирма ще придобие имуществото "чисто", без тежести – така, както се случва при публичната продан от съдия-изпълнител?
Това са само част от въпросите, които омбудсманът Константин Пенчев изпрати във Върховния касационен съд и поиска най-висшата съдебна инстанция да издаде тълкувателно решение по тях. Те не само изглеждат сложни, ами и са си такива – чисто юридически. А сложността им допълнително се утежнява от факта, че зад липсата на ясен отговор стоят огромни интереси: договорите за особени залози най-често се сключват с търговски предприятия, на които се отпускат кредити за милиони левове.
В Закона за особените залози, който действа у нас, отговор на въпроса какви са последиците, след като кредиторът продаде заложеното имущество на друг, не е формулиран. Това пък налага тълкуване, което обаче е диаметрално различно в различните съдилища в страната. В резултат съдебната практика е коренно противоположна. А така се създава правна несигурност и се подхранват подозренията, че решенията на Темида са "според зависи", а не според закона.
Ще илюстрираме само с един пример доколко е важен въпросът, поставен от Пенчев. В "Параграф 22" вече разказахме преди месеци казуса с "Бросс Холдинг" АД и с двете банки – Обединена българска банка и "Банка ДСК", които са напът да калкулират десетки милиони левове загуба именно заради едни заличени ипотеки.
Накратко историята е следната: през 2006 г. проспериращото тогава дружество "Бросс Холдинг" пуска емисия от облигации. За довереник облигационерите са избрали ОББ. "Банка ДСК" пък отпуска кредит, който е обезпечен с ипотеки на имоти. Няколко години по-късно обаче се оказва, че "Бросс Холдинг" е получил и още милиони евро заем от офшорна компания, срещу който е предоставил за обезпечение цялото търговско предприятие – с договор за особен залог. В това обезпечение влизат и ипотекираните в полза на ОББ и на "Банка ДСК" парцели и сгради.
В крайна сметка дружеството стига до фалит – процедурата се води в Силистренския окръжен съд. Докато се точат съдебните дела обаче, офшорката продава заложеното имущество на трета фирма. Тя пък тутакси моли съдията по вписванията да освободи ипотеките с мотива, че продажбата по Закона за особените залози е равнозначна на публичната продан от съдебен изпълнител и следователно за купувача имотът е "чист" от тежести. И съдията по вписванията започва ипотеките, без дори да уведоми банките. И въпреки факта, че в чл.179 от Закона за задълженията и договорите изрично пише, че "вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение".
Впрочем, този съдия е уволнен дисциплинарно от министъра на правосъдието Зинаида Златанова след жалба от двете банки до нея. Уволнен е с мотива, че е нарушил разпоредбите и е заличил вписаните ипотеки и възбрани без основание, като с това е уронил престижа на съдебната власт. Само че после заповедта за отстраняването му бе отменена от ВАС заради груби процесуални нарушения в производството по налагане на наказанието.
Делата за заличаването на тези ипотеки се точат по всички възможни съдилища в държавата и до ден днешен. Банките настояват заличаването на ипотеките да се обяви за нищожно, защото противоречи на закона. А становищата на съдилищата, както вече бе казано, са различни.
Силистренският окръжен съд например е категоричен, че заличаването на ипотеките не е нищожно. "Несъмнено продажбата по Закона за особените залози представлява своеобразно принудително изпълнение спрямо имуществото на залогодателя. И може да се приеме, че продажбата има погасителен ефект спрямо последващите права на третите лица върху имота предмет на продажба. Налице е и житейска логика, обуславяща изложените правни изводи. Ако продажбата по ЗОЗ не води до погасяване на вписаните върху продаваното имущество вещни тежести, то това би затруднило неимоверно изпълнението по реда на този закон, тъй като едва ли някой би купил имущество, обременено с противопоставимите му права, принадлежащи на кредиторите на предишния собственик, пише съдия Пламен Неделчев от Силистра в решение от 13 август тази година.
Решението му обаче е обжалвано пред Варненския апелативен съд, който го отменя и казва точно обратното: "Липсва основание в закона да се приравнява действието на публичната продан с това по проданта по ЗОЗ – специален закон с различни цели, адресати и характер на институтите от тези в ГПК и в Търговския закон. При липса на изрична разпоредба в ЗОЗ не може да се приеме, че имущество, придобито от принудително изпълнение по ЗОЗ, е освободено от вещни тежести. Липсва и законова разпоредба, която да изключва изискването на чл.179 ЗЗД ипотеката да се заличи само при посочените в тази разпоредба предпоставки", казват съдиите от Варна. Сега се чака разрешение от ВКС.
А колко по-лесно щеше да бъде, ако депутатите си бяха свършили работата и просто бяха записали в Закона за особените залози едно кратко изречение, което да уточни последиците от продажбата по Закона за особените залози и да не допуска разнопосочно тълкуване. Още повече че казусите като този с "Бросс Холдинг" са вече десетки, за този проблем се знае и се пише вече от години. Но на кого ли му пука …
Общо осем задачки с повишена трудност изпрати Константин Пенчев за тълкувателно разрешаване от ВКС. Освен въпросите, свързани с особения залог, той поиска да се образуват тълкувателни дела и за някои неясноти по прилагането на Закона за арендата и във връзка с принудителното изпълнение.
Така например по отношение на арендата въпросът е кога и как трябва да става вписването на извънсъдебното разваляне на арендния договор от страна на продавача, когато арендаторът не му плаща дължимия наем. Отделно към този въпрос са прибавени и няколко други, сред които един се налага пряко от съдебната практика – дали е възможно изобщо да се сключва договор за наем на земеделска земя, след като има специален закон за това – законът за арендата.
При изпълнителното производство пък се оказва, че има разнопосочна съдебна практика във връзка със защитата на правата на третите лица, които владеят имоти, изложени за публична продан от съдебен изпълнител. Другият въпрос пък е свързан с възможността да се обжалват актовете на ЧСИ за определяне на разноските по принудителното събиране.
По въпросите на омбудсмана са образувани три тълкувателни дела, които ще бъдат разисквани от Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на Върховния касационен съд.
