Жилищните кредити са сред любимите финансови инструменти на банкерите. Това е обяснимо – за банките те са дългосрочна и нетолкова рискова инвестиция, която за около две или повече десетилетия осигурява стабилни приходи на кредиторката, които при правилно структуриране не са така зависими от различните видове рискове – лихвен, валутен и т.н.
Пазарния риск банкерите покриват, като изискват стойността на обезпечението да надхвърля на 120-130% размера на кредита. Жилищните кредити са сред най-търсените и от клиентите, защото в психологията на всеки човек е заложено желанието да има своя дом.
Отваряме тази тема, защото жилищните заеми тепърва ще играят много важна роля както за стабилността на банковата ни система, така и за финансовата устойчивост на цялата ни държава. А не бива да забравяме и, че финансовата криза, от чиято разрушителна сила пострада целият свят, започна именно от жилищните заеми в САЩ и от издадените върху тях облигации – "събпрайм бондове". В хода на тази криза се сринаха пазарите за имоти в почти всички държави в ЕС, огромни маси от жилищни кредити станаха нередовни, стотици длъжници губеха покрива над главата си, което пък породи социално недоволство.
Наложи се европейските регулатори да преразгледат отношението си към ипотечните кредити и да създадат специални правила. Ето какво пише по този въпрос в един от документите на Европейския банков орган – организацията, обединяваща европейските банкови надзори: "В миналото повечето регулаторни органи смятаха, че може да се разчита на разумния интерес на кредитните институции. Смяташе се, че това гарантира всеки отпуснат кредит да е устойчив и на достъпна цена, което е в полза на потребителите, на кредиторите и на финансовата система. Финансовата криза даде основание на анализаторите да преразгледат този подход, да разширят обхвата на анализа възможно най-много и да оценяват по-цялостно произхода на рисковете, начините, по които те се материализират, както и причинно-следствените връзки между тях".
България също не бе изключение
от общия процес на срив на пазара на имотите и на влошаване на качеството на ипотечните кредити. Макар да не е в степента, в която той се случи в Гърция, в Испания и в други държави. Отървахме се сравнително леко, просто защото жилищното кредитиране не бе обхванало така мащабно финансите на хората, а не заемаше особено голяма част и от портфейлите на банките у нас. Някои числа от статистиката на БНБ обаче много ясно показват, че този – смятан за много сигурен и сравнително нискорисков сегмент от активите на банките, се е влошил драстично в периода на кризата. Според паричната статистика на Централната банка в края на 2008-а жилищните кредити са били 7.74 млрд. лв., а лошите и преструктурираните сред тях са за 189 млн. лева. В края на 2015-а сумата на жилищните кредити вече е 8.65 млрд. лв., от които лошите и преструктурирани са за 1.72 млрд. лева. Така за около десет години, при ръст на кредитния портфейл от 11.75% увеличението на лошите кредити в него е повече от девет пъти. Цяло щастие е, че жилищните заеми са само около 17.2% от всички отпуснати кредити. Иначе – при по-голям дял на тази група сривът при тях можеше да доведе до значителни трусове в банковия ни сектор. Казваме всичко това, защото със съживяването на икономиката – и у нас, и във всички държави от ЕС, се очаква ново бързо нарастване на жилищното кредитиране. Предполага се, че при ръст на БВП от 3-4% годишно тези заеми ще се увеличават средно с по 10-15 процента. Осъзнавайки тези перспективи и с цел да не се повтарят сривовете от близкото минало,
Европейската комисия издаде директива за ипотечните заеми
Правителството на свой ред внесе специален проектозакон за прилагането й, който в момента се гледа в Народното събрание. И в директивата, и в нашенския проектозакон се говори за добри банкови практики, които кредитните институции са длъжни да съблюдават при отпускането на жилищни заеми, за да ограничат риска от натрупването на лоши кредити по тях. Що за практики са това и какво следва от тях както за банките, така и за клиентите им? Въпросните практики са описани в едно указание на Европейския банков надзор. Те са четиринадесет на брой и са нещо като четиринадесет чакри. Ако човек съумее да ги отвори, животът му ще бъде дълъг и хармоничен, без сътресения, без сривове и изненади. Така и с практиките – който ги спазва съвестно и безусловно, не рискува да влоши кредитния си портфейл заради международни или вътрешни сътресения. От гледна точка на ефективност практиките наистина са добри. Но от гледна точка на приложимостта им спрямо нашите стандарти има някои съществени проблеми. Те произтичат – от една страна, от финансовите навици и трудовоправната устроеност (договорите или липсата на такива, въз основа на които се получават доходите) на клиентите, и от апетитите на местните банки и на техните акционери – без значение български или чужди, да завоюват по-големи пазарни дялове и за постоянен ръст на печалбите. Но първо да видим какво има в тези добри практики. Първата от тях гласи: "Да се гарантира, че
кредиторите правят разумни проучвания
и предприемат разумни мерки, за да проверят способността на потребителите да генерират доходи. Това означава, че кредиторите трябва да получат достатъчно информация за предишните доходи на потребителя. И да положат подходящи усилия да установят променливостта на доходите на потребителя, като съберат и анализират достатъчна информация за предишните доходи. Тези доклади за дохода трябва да се основават на независими/надеждни източници на информация". Този постулат обяснява защо при разглеждането на исканията за ипотечни кредити от клиентите се изискват купища документи за доходите им. И защо разни там обяснения, че кандидатът имал и странични доходи, за които не можел да покаже документи, не би трябвало да се приемат като аргумент. ЕБО дава за пример и друга банкова практика – тя изисква от кредиторите постоянно да проверяват доходите на длъжника и да поддържат възможно най-пълна база данни за тях. В този дух има и още една важна препоръка, която гласи: "Да се разгледа възможността, когато бъде открита измама, дали е подходящо да се прибегне до помощта на съдебната система, когато това е възможно". Е, за жалост точно тази добра практика е трудно осъществима – заради качеството на работа на съдебната система.
Важна група от добри практики, посочени от ЕБО, са тези, които гарантират
дългосрочната платежоспособност на длъжника
В документа на Европейския банков орган се казва, че кредиторите са длъжни да: "оценяват подходящо способността на потребителите да обслужват и напълно да погасят кредитите си, без последните да изпадат в прекомерни трудности и свръхзадлъжнялост". За постигането на тази цел са дадени следните препоръки: "Да се вземе предвид наличието на други задължения, които трябва да се обслужват – има се предвид равнището на друг дълг, лихвеният процент и непогасената главница по него и доказателства за просрочия. Кредиторите трябва също така да преценят дали може да се очаква заемът да бъде погасен в рамките на договорения срок със собствени средства на потребителя (което не предполага вземането на нови заеми). Да се посочи, че временно високите доходи (на клиента) трябва да бъдат подходящо дисконтирани. Оценката на способността на потребителя да погасява кредита не трябва да се основава на допускането, че стойността на имота ще се повиши или на очаквано значително нарастване на способността на потребителя за погасяване на кредита (има се предвид очаквания за по-високи доходи)".
Друга важна добра практика е
задължителното отчитане на пазарните рискове
които могат в бъдеще да затруднят длъжника да обслужва получения кредит. В напътствията на ЕБО изрично се посочва, че: "Добра практика е кредиторите да направят разумни предположения за бъдещо неблагоприятно развитие. Кредиторите трябва да включат увеличение на базовия лихвен процент при кредити с променлив лихвен процент или да допуснат неблагоприятна промяна (за потребителя) във валутния курс при ипотечни кредити, отпуснати в чуждестранна валута. Ето защо, когато се изчислява способността да се погасява дългът, може да се вземе предвид най-голямата вноска, която към дадения момент е предвидена в погасителния план за срока на кредита, вместо да се включват само първите няколко плащания по преобладаващия лихвен процент или валутен курс".
Ако банките у нас прилагат тази добра практика, те би трябвало да оценяват платежоспособността на получателя на един жилищен заем за двадесет и пет години не при базови лихвени индекси от 0.5%, каквито в момента са СОФИБОР, ЛИБОР и ЮРИБОР, а при нива от 5-6%, каквито тези индекси са имали през 2006-а и 2007-а. Защото ако преди десет години са били възможни такива стойности, рискът те отново да достигат въпросните нива през следващите десет години, през които все още ще се изплаща заемът, е много висок.
Подробният преглед на всички четиринадесет добри практики за жилищни кредити на ЕБО показва, че ако те се прилагат добросъвестно у нас, достъп до жилищни кредити ще има една твърде малка част от населението. Точно тук се крие големият бъдещ риск и за банковата система, и за потребителите. Практиката е показала, че в период на икономически ръст голямото търсене на тези заеми и постоянно растящият апетит на банките за печалби и за увеличаване на пазарните дялове води до пренебрегване на част от изискванията в препоръките на ЕБО. Успокоението за банкерите е, че с печалбите от увеличените печалби ще могат да покрият бъдещите загуби от влошаване на кредитния портфейл. Само че когато пазарът се срине, в най-добрия случай тези сметки не излизат съвсем точни. А в най-лошия са катастрофално грешни. Обръщаме внимание на всички изброени дотук факти, защото предстои ръст в кредитирането и той по никакъв начин не трябва да бъде стимулиран с намаляване на изискванията на добрите практики на ЕБО или със смекчаване на надзора по тяхното спазване. В противен случай след време отново ще преживеем криза в банковия сектор.
