В ход е бясна надпревара между големите банки за презентиране на ипотечните кредити. Посланията, които се внушават чрез тях – най-вече от телевизионния екран, са, че потенциалните клиенти постъпват глупаво, като не вземат веднага заем за покупка на жилище. Не го ли направят, ще висят до пенсия при родителите си; ще се местят по квартири, докато не им остане коса по главите или съпругите им ще ходят да се къпят при съседа, докато те се гърчат безропотно като евнуси. Доста брутални асоциации, чиято цел е да накара хората без собствено жилище бързо да се сдобият с такова, обвързвайки се доживотно с банката.
Всички тези рекламни послания вървят паралелно с проучвания на банки и на български агенции за недвижими имоти, в които пък се твърди, че цените на жилищните имоти у нас са достигнали дъното, и който не купи сега, изтървава момента.
Чуждестранни анализатори обаче не потвърждават тези твърдения. През седмицата в пресата се появи проучване на международните пазари на имоти на консултантската компания Найт Франк (Knight Frank). За ужас на всички апологети на съживяването на пазара у нас в него се твърди, че за последното тримесечие цените на жилищата в България отново се понижили. Разбира се, данните на всеки анализ на пазара на недвижимости могат да бъде оспорени най-вече от гледна точка на методологията, по която са изготвени. Това, което се случва, е, че
брокерите и банките тласкат клиентите към покупки
nbsp;
с всички законови средства. И то не защото са загрижени за интересите им, а защото бизнесът им линее. Брокерите искат повече сделки, а банките имат огромен свободен паричен ресурс – около 8 млрд. лв., който трябва да пласират сигурно, дългосрочно и доходно. И във всички тези параметри се вмества кредитът за покупка на жилище. Той е дългосрочен, защото се отпуска за срок между двадесет и тридесет години. Доходен е, защото средногодишно получателите на подобен заем плащат на банката около 7-8% от получената сума. Става дума за лихви, такси и комисиони, под общото название Годишен процент на разходите. За някого тези доходи може и да не са кой знае колко големи, но 7-8% годишно са много повече от 0.5-1%, колкото банките вземат, ако въртят парите си на финансовия пазар или ако ги вложат в държавни облигации, откъдето ще получат 2.5-3 процента.
Заемът за покупка на жилище е с по-нисък риск за банката в сравнение с останалите кредити, защото е обезпечен с имот, чиято стойност, определена от оценители на банката, обикновено е под пазарните цени. А размерът на кредита рядко достига до 100% от оценката на имота – по правило той е между 75 и 80% от нея. Освен това при отпускане на заема кредитните институции стриктно се съобразяват с платежоспособността на клиента, т.е. с мястото, където той работи, и с града, в който живее и закупува имота.
Идеалният получател на ипотечен заем
е гражданин между 30 и 40 години, работещ на трудов договор, които придобива имот в София или във Варна и чиито разходи за обслужване на кредита не превишават една трета от месечното му възнаграждение. Допълнителен бонус е – ако този клиент е държавен или общински служител или е на заплата в утвърдена на нашия пазар печеливша компания, която превежда месечното му възнаграждение в банката кредитор.
Шефовете на отделите за жилищни заеми в различни банки споделят, че в големите градове като София, Варна, Бургас и Пловдив има доста хора, които от години имат стабилни и немалки доходи от работна заплата,
но живеят под наем
Парите, които те плащат месечно на собствениците на апартаментите, в които пребивават, са между 400 и 600 лв., когато става дума за двустайни жилища. Горе-долу толкова ще е и месечната вноска по двадесетгодишен кредит от 80 – 90 хил. лв., които според офертите на брокерите за недвижими имоти са необходими за покупката на двустаен апартамент в столичните квартали Редута, Младост 1 и Хаджи Димитър.
Дори в центъра на София вече има стари двустайни жилища, които се продават за 41 хил. евро (около 82 хил. лева).
Дали гражданинът ще плаща наем от 500 лв., или ще харчи тази сума за месечното обслужване на жилищния си заем, не е от голямо значение за бюджета на домакинството. Разликата е, че когато става дума за ипотечен кредит, получателят му все някога ще стане собственик на имота, пък било то и след двадесет години. Така че по-добре е да се вземе заем, твърдят банкерите.
При дългосрочните ипотечни кредити обаче има някои условия, които сега, изглежда, че са в полза на клиентите, но в по-дългосрочен план могат да им изиграят много лоша шега. Става дума за
комбинираната система на лихвени плащания
nbsp;
която предлагат много банки. Тя дава възможност през първите от една до пет години от погасяването на заема клиентът да плаща фиксирана лихва и след изтичането на този период лихвата да стане плаваща. Проблемът е, че именно заради тази промяна при влизането в сила на плаващата лихва съществува опасност разходите по обслужването на кредита да се увеличат. Но може и да намалят. Това зависи от много фактори.
Плаващата компонента при изчисляването на лихвата може да нарасне било заради поскъпването на привлечения (от банката) ресурс (когато кредитът е в левове), било заради увеличаването на международните лихвени проценти ЮРИБОР и ЛИБОР, когато кредитът е в евро. Всеки, който реши да взема дългосрочен жилищен заем, трябва да е наясно с този риск. Освен това каквито и изгодни условия да предлагат банките за жилищните заеми в евро (за долари въобще не говорим),по-добре е хората да изберат левовите кредити, ако получават доходите си в националната ни валута. Това е съветът и на финансистите. Все пак, когато човек сключва двадесетгодишен заем за покупка на жилище, той обвързва с него голяма част от живота си. Никой не би могъл да прогнозира какво би се случило с икономиката на държавата и на света през това време.
