Силно начало на тази година за пазара на офис площи показва последния анализ на Colliers. Нивата на брутно наетите площи през първото тримесечие са 45 560 кв. м, което е с 34% по-високо от същия период на 2019-а. Най-активни бяха секторите: ИТ и аутсорсинг (40%), професионални услуги (35%), фармация (15%), търговия (6%), финансови услуги (3%) и индустриален сектор (2%).
Общият обем на офис площи в София, нивата на заетост и средните офертни наеми се заддържат на нивата от края на миналата година. Старта на няколко малки офис сгради доведе до незначителен ръст на проектите в активно строителство от 287 000 кв. метра.
Все повече
утвърждаващите се хибридни модели на работа
стимулират търсенето на гъвкави работни пространства. Към края на първото тримесечие в София има 59 470 кв. м такива места, които се оперират от 43 оператора, като работните места в тях е около 6180. Прогнозира се активизиране на операторите и по-голямо разнообразие от концепции в този пазарен сегмент.
Обемът на сключените инвестиционни сделки през първото тримесечие е 38 млн. евро, като 29 млн. евро от тях са в имоти, генериращи доход към момента на покупката. Най-голям дял /54%/ от инвестиционен обем се дължи на сделки с търговски площи. След тях са сградите със смесено предназначение (23%), индустриални площи (19%), офис площи (4%) и други. Нивата на възвръщаемост се запазват от края на миналата година. За офис площите е 7.75%, за търговски площи – 7.75%, за индустриални площи – 8.5%, а за жилищни площи – 5 на сто.
Търсенето в индустриалния и логистичен сектор през първото тримесечие продължава да бъде доминирано от сектора на търговията с 61%, следвано от логистика – с 29 на сто. Общият обем на модерни индустриални и логистични площи се запазва. Нетните усвоени площи за периода са 27 260 кв. м, което доведе до лек спад в нивата на свободните площи от 9% на 8 процента. Промени в средните наемни нива на клас А и B складови площи с добра локация и изградена инфраструктура не се наблюдават. Те остават съответно между 4.7 – 5.2 евро за клас А и 2.7 евро на кв.м. на месец за клас B.
Ще продължи търсенето на площи, подходящи за градска логистика
в рамките на столицата, в районите около входно-изходните булеварди и с адекватно зониране. Основен двигател ще са 3PL* (third-party logistics) операторите и дистрибуционните компании, които ще търсят все по-сериозна оптимизация на процесите и оперативните разходи.
Предлагането на модерни търговски площи в търговски центрове в София остава стабилно. Свободните площи в търговски центрове нарастват незначително и достигат нива от почти 6 на сто. Усвоените площи за първото тримесечие са 2690 кв. м, което два пъти по-ниско от същия период през 2019 г. и близко по стойност от 2020-а. За сметка на по-слабата активност в търговски центрове в столицата, при трите работещи търговски парка се отчита пълна заетост и нов проект в строеж от 7880 кв. метра. Главните търговските улици в София отчитат леко повишение на свободните площи спрямо края на миналата година от 9% на 10 на сто.
Продължават да нарастват и незаетите магазини по бул.“Витоша“
от 10% на 12%, докато при движението на наематели не се наблюдава промяна. Наемните нива на първокласни локации в търговските центрове, на главните търговски улици и в търговски паркове остават непроменени.
От Colliers прогнозират, че 2022 г. ще мине под знака на развитието на търговските паркове в страната. Планирани за реализиране в следващите две години има над 20 проекта. Предвид реализацията на тези паркове, за инвеститорите ще бъде важно да прецизират избора си на локации за развитие и анализ на потенциала им. Най-активни по отношение на експанзия ще са дискаунт вериги, дрогерии, спортни магазини, супермаркети и специализирани магазини за обзавеждане и стоки за дома.
Предлагането в сегмента на средно висок и висок клас жилища регистрира 3% ръст
спрямо края на миналата година и достига 13 100 жилищни единици. Свободните от тях в завършени комплекси намаляват незначително от 3% на 2% от общия обем. Въпреки нарастването на предлагането, очертава се тенденция на недостиг на жилища в сегмента. Броят на жилищните единици в проекти в етап на строителство нараства с 9% и достига 3460. Средните стойности на продажбите с включен ДДС и паркомясто са между 180 000-300 000 евро за апартаменти и 320 000-486 000 евро за къщи. Наемите се задържат между 950 – 1600 евро с ДДС на месец за апартамент, а за къща започват от 2000 евро.
Предизвикателствата пред пазара през 2022 г. няма да са малко.
Войната в Украйна вече води до затруднения в доставката на стомана и арматурно желязо, както и в значително повишение в цените на строителните материали. Очакваме забавяне на изпълнението или задържане на старта на някои проекти, предвид дефицитите. Предприемачите усещат и все по-голям натиск върху себестойността на имотите, в следствие на повишението на строителния разход, като това в някои случаи продажби при залаганите до момента цени става нерентабилно. Като цяло, в сегашната ситуация е изключително трудно да се правят прогнози, но определено очакваме повече предпазливост от всички пазарни субекти.
*3PL операторите предоставят на своите клиенти комплексно обслужване на потока от стоки и информация – от създаването на продуктите на про изводствената линия до доставката на крайния потребител – в точното време, с подоходящото качество.
