Пазарът на бизнес имоти посрещна новата 2020-а с умерени очаквания за инвестиционната активност и с доминиращи позиции на българските купувачи. Тенденцията се оформи още миналата година, когато бе отчетен спад от 75% на сделките с този тип активи и отдръпване на чуждестранните капитали. Поне това показва анализът на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.
По предварителни данни, към декември 2019 г. декември са приключени инвестиционни продажби на офисни, търговски, индустриални площи и хотели на обща стойност 146 млн. евро. Ако към тях се добавят и покупките на парцели за строителството на бизнес сгради, пазарът ще доближи 200 млн. евро. Сделките за такива терени са били около една четвърт от този обем, което е индикатор за продължаваща строителна активност.
Като цяло, 2019 г. бе една от най-слабите за инвестиционния пазар на бизнес имоти през последните седем години. По-слаба е била единствено 2013 година. "Като се има предвид стабилната икономическа перспектива пред България и благоприятните условия за финансиране, има предпоставки за добра инвестиционна активност. От друга страна пазарът на бизнес имоти продължава да страда от ниска ликвидност, слабо предлагане на добър инвестиционен продукт и нереалистични очаквания на продавачите", коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.
Съдейки по данните на компанията, най-добре представените сегменти от гледна точка на придобивания на доходоносни активи са хотелите и офис площите. Очакванията са, че през 2020-а те ще запазят потенциала си за сделки, предвид завършването на редица нови обекти от висок клас.
"Ключов фактор обаче остават условията за финансиране на сделките и възможността инвеститорите да получат конкурентен на останалите пазари в Централна и Източна Европа марж между очаквана доходност и цена на финансовия ресурс", отбелязва Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари". Според него силна остава и тенденцията за придобивания на бизнес имоти с потенциал за подобрения и бъдещо развитие. Такива сделки са приоритет на български купувачи или на такива, които вече присъстват на пазара и се ориентират добре във възможностите му. Тази група инвеститори ще продължи активно да търси възможности за нови придобивания през тази година.
Офис площи
Предлагането на офиси ще продължи да нараства със стабилни темпове. Сред ключовите проекти, въведени в експлоатация през 2019 г., бяха първите две сгради от комплекса Garitage Park, Advance Business Center и втората част на Adora Business Center. Сега се очаква да приключат новите градежи от Garitage park, Balkan Business Center, Sofia Tech One и други.
Иначе и през тази година обемът на отдадените офиси в София ще се движи около 150 000-160 000 кв. м, т.е. около средните нива за последните пет години. Но, по думите на Станимира Пашова от Cushman & Wakefield Forton, "очакванията са ръстът на предлагането да доведе до по-отчетлива сегментация на наемните цени и до ръст на свободните площи в по-ниския клас сгради". Пак според нея, собствениците на имоти с недобра локация или компромисно качество на изпълнението, ще трябва да са ценово по-гъвкави, ако искат да привлекат или да задържат наематели.
На този етап офертните наемни цени остават стабилни: 12-14 евро/кв. м за първокласни площи на големите булеварди, около 15 евро на квадрат – за единични сгради клас "А" в центъра на София.
Търговски площи
Ограниченото предлагане на нови търговски площи и високата наемна активност доведоха до плавен ръст на наемните цени в моловете и по централните търговски улици в София. Нагласите са този процес да се запази и през 2020 година. Причините са две: разрастването на много от вече присъстващите на пазара търговци и влизането на нови марки – Pepco, Miniso, Nespresso, Tezenis и други.
Интересното е, че през 2019 г. столичният булевард "Витоша" се изкачи с още една позиция в класацията на най-скъпите търговски улици в света. С месечен наем от 56 евро/кв. м най-популярната търговска дестинация в София достигна 46-о място в традиционното проучване "Main Streets around the World" на консултантската компания Cushman & Wakefield, чийто стратегически партньор за България е Forton.
Класацията е показателна, както за атрактивността на включените в нея търговски локации, така и за степента на развитие на съответните пазари. В случая с булевард "Витоша" има ограничено предлагане на площи, съпроводено с активност от страна на наемателите и навлизане на нови брандове. Комбинацията от тези фактори доведе до ръст на наемите – както на централните улици, така и в търговските центрове.
През тази година пазарът ще бъде движен по-скоро от рестуктуриране и оптимизиране на миксовете в работещите търговски центрове. Завършване на нови молове в София и в големите градове не се очаква. Незаетите площи във вече изградените пък намаляха и наемните цени на първокласна търговска площ в шопинг център в София достигнаха 39 евро на квадратен метър.
Индустриални имоти
Активният пазар доведе до увеличаване на инвестициите в логистични площи за отдаване под наем. Cushman & Wakefield Forton обаче отбелязват, че при над 50% от реализираните към момента проекти в района на София няма договорен ползвател и ще се търси реализация на свободния пазар.
По предварителна информация общо предвидените за завършване индустриални площи в столицата и близките индустриални зони са близо 146 000 кв. метра. Най-големият новооткрит обект през 2019 г. е логистичната база на JYSK в Икономическа зона "София – Божурище", която продължава да расте и като площ, и като брой инвеститори.
"Изминалата година като цяло се отличаваше с висока активност в придобиването на парцели и развитието на нови проекти в индустриалния сегмент. Тази тенденция продължава и през 2020 г., поддържана от разрастването на сектори като логистиката, куриерските услуги и търговията", обобщава Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални имоти и развитие на парцели" в Cushman & Wakefield Forton.
Освен икономическата зона в Божурище, активно се развиват и зоните около . Равно поле и гр. Елин Пелин. Районът около Националния индустриален парк "Хемус" (Кремиковци) и зоните около местността "Голяма локва" (до бул. "Ботевградско шосе") и Околовръстното шосе също имат голям потенциал. Примери за ново строителство могат да се посочат и в старите градски индустриални зони – "Гара Искър", "Военна рампа" и "Илиянци".
Наемните цени днес не дават индикации за ръст и остават в рамките на 3.8 евро/кв. м – за големи проекти (над 10 000 кв. м), и 4-4.2 евро/кв. м – за средно големи площи. Колкото до "квотата" на свободните площи в сегмента, тя остава в рамките на 2-3 процента.
