В България някои очевадно полезни и необходими неща стават понякога толкова бавно и трудно, че да не повярваш, когато наистина станат. Такъв е случаят с внесения от депутати от ГЕРБ и от Реформаторския блок законопроект за промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ), които ще уреждат статута на т. нар. паркоместа върху частни имоти. Те бяха одобрени вече с пълно единодушие от парламентарните комисии по регионална политика, по благоустройство и местно самоуправление и от правната комисия. Оправдание за забавяне на приемането им в пленарната зала не може да има.
Вносителите са записали в мотивите към законопроекта, че проблемът става все по-сериозен и трябва да бъде решен с нови и авангардни решения. Но това е само наполовина вярно. Няма спор, че проблемът е крайно сериозен и дори нетърпим. Невярното е, че е нов – той трябваше да бъде решен поне преди десетилетие. А според адвокати и нотариуси – още с приемането на ЗУТ в началото на века. Тук е мястото да припомним, че такава инициатива тръгна от предишното управление на ГЕРБ и сегашният законопроект всъщност е готов от 2012 година. Тогава бяха посочени и основните недъзи на действащия режим. Или по-скоро липсата на такъв регламент.
Всъщност той беше коригиран по време на строителния бум, но в друга насока – в ЗУТ беше въведено изискването всяка новопостроена жилищна сграда да има толкова паркоместа, колкото са апартаментите в нея. Но това не реши въпроса за статута на паркоместата, а само за броя им. Макар че собствениците им ги продават по цени като за гаражи, паркоместата нямат техния статут на самостоятелни обекти, не подлежат на самостоятелно прехвърляне с нотариален акт, както и на наследяване. От това затруднения и проблеми възникват за всички по веригата – юристи (включително и магистрати), архитекти, проектанти, строители, брокери на имоти, клиенти.
Сделките с паркоместата обаче продължават, като компромисно се прилагат действащи законови разпоредби – продават се като идеални части от терена или от подземния гараж, учредява се право на ползване, правят се протоколи за разпределение, при което собствениците на жилища почти винаги се изпокарват. В одобрените кадастрални планове пък паркоместата изобщо не са отразени, тъй като нямат статут на самостоятелни имоти. В резултат е невъзможно да бъдат изготвени скици за тях, задължителни при нотариална сделка. Администрацията също попадна в капана – отчетено беше, че половината служби по вписванията в страната са вписвали такива сделки в Имотния регистър, а другата половина са отказвали.
Сега решаването на проблема е отново на дневен ред. В мотивите си вносителите отчитат още, че определянето на паркоместа като пълноправни обекти на стопанския оборот ще генерира и брутен продукт в икономиката на страната. Предложените законодателни промени не изискват никакви финансови вложения, а ще носят приходи от местни и от републикански данъци, създавайки цял пазарен сегмент и вторичен пазар за паркоместата. Отчетено е също, че тази проблематика не е непозната на българското вещно право и практически няма спор по необходимостта от решаването на проблема. На едно мнение са всички участници в изготвянето на проекта – камарата на нотариусите и камарата на строителите, Дирекция „Архитектура и благоустройство” на Столичната община, Агенцията по геодезия, картография и кадастър, водещи специалисти и преподаватели по вещно право.
С предлаганите промени в ЗУТ паркоместата се определят еднозначно като самостоятелни недвижими вещи по смисъла на Закона за собствеността, и като обект – самостоятелен строеж или реална част от такъв съгласно ЗУТ. Паркоместата, които не представляват строеж (онези, които са разположени върху незастроената част от имота), определени като самостоятелни обекти, ползвани за паркиране на основание на учреден особен сервитут. Той е ограничено вещно право, което може да бъде предмет на различни разпоредителни актове, с които се учредява, прехвърля или прекратява, като подлежи и на наследяване. А за да не възникват проблеми с продадените вече паркоместа, в законопроекта е предвидено и обратно действие. Предвидените в него разпоредби ще се прилагат и за паркоместата, придобити преди въвеждането му в действие в законодателството. Така направените вече сделки ще бъдат узаконени по новите правила. Това няма да важи само за онези, които са обявени за недействителни от съда с влязло в сила решение.
Съществуващата все още законова дупка в уредбата на паркоместата е изключително дразнеща и от друга гледна точка. От една страна, държавата не им е предоставила статута на самостоятелни имоти със закон. От друга страна обаче, държавни и общински органи разглеждат и одобряват инвестиционни проекти за застрояване, в които паркоместата са посочени, конкретизирани по площ и граници и изчерпателно описани. Общините пък незабавно определят данъчната им оценка, издават удостоверения за тях и събират съответните местни данъци и такси. При последващи сделки с паркоместата общините си събират местния данък, държавата си получава съответната такса по сметката на Агенцията по вписванията, а нотариусът си начислява нотариална такса при заверка на договор за покупко-продажба. Иначе казано, страните си плащат на всички като при покупка на имот, но получават нещо, което законът не признава за… имот.
