От началото на годината до края на август общият размер на жилищните заеми е намалял с близо половин милиард лева. Банките вече близо година хвърлят огромни усилия да възстановяват ръста в кредитирането за граждани. Особено внимание обръщат на привличането на кандидати за жилищни кредити. Това личи не само от рекламните им кампании. Анализаторите на отделните банки постоянно огласяват свои проучвания, които задължително показват, че има раздвижване на пазара на жилищните имоти, че цените им се стабилизират, че се множат потребителите, които изразяват намерение да купят жилище. Постоянно се появяват обяви за най-различни бонуси, които банките предлагат при сключване на този вид заеми. Трябва да се отбележи, че макар да звучат атрактивно, тези бонуси нямат кой знае какво отношение към крайната цена на кредита. Или казано с други думи – към месечната вноска. Но все пак тези бонуси са част от общото внушение, че именно сега му е времето хората, които не разполагат със собствен дом, да се сдобият с такъв. Само че всички тези усилия, изглежда, май отиват на вятъра. Поне така излиза от безпристрастните числа в статистиката на БНБ. В края на 2014-а общият размер на жилищните кредити е бил 9.3 млрд. лв., а в края на август 2015-а е 8.82 млрд. лева.
Каква е причината за този спад?
Във всеки случай тя не е в цената на предоставяните заеми. Вярно е, че в обществото трайно се е насадило впечатлението, че кредитите са скъпи. Само че от статистиката се вижда, че годишният процент на разходите по заемите за покупка на жилище в рамките на една година намалява с над 1% за левовите и с над 1.5% за тези в евро. Да повторим, че говорим не за лихви, а за годишен процент на разходите, в който са включени всички такси и комисиони. В края на август средният размер на ГПР по жилищните заеми в левове със срок на погасяване над 10 години е 6%, а по тези в евро – 6.14 процента. Освен това през последните няколко месеца на 2015-а се забелязва една тенденция на задържане на лихвените нива. С други думи, клиентите едва ли могат да се надяват през следващата половин година те да намалеят значително – примерно да слязат под 5.5% годишно. Въпросът е дали при тези цени на жилищните кредити за клиентите е по-добре да се обвържат с един
дългосрочен финансов ангажимент
като вземат заем за покупка на свой дом. Или ще им е по-изгодно да живеят под наем в същото като площ жилище. Тук се абстрахираме от чисто психологическия въпрос, че всеки се чувства по-сигурно в свой собствен имот.
Но сега разглеждаме финансовия аспект на този проблем. Какво показва справката за цените на имотите в София и за наемите за тяхното ползване? Прибягваме до такова сравнение, защото неписано правило е, че е изгодно човек да се обвърже с жилищен заем само ако месечните вноски за обслужването му са по-ниски от месечните вноски, които би плащал за наема на подобно жилище – иначе в инвестицията за покупка на имот няма финансов смисъл. От информацията в сайтовете за имоти се вижда, че за придобиването на тристаен апартамент с площ между 85 и 100 кв. м в София човек трябва да си осигури поне 50 хил. евро, или към 100 хил. лева. Всъщност най-добре е сумата да е 70 хил. евро. Но доколкото повечето банки обикновено предоставят жилищни кредити, с които могат да се финансират докъм 80% от стойността на жилището, приемаме, че
за покупка на тристаен апартамент в София
с цена между 65 хил. и 70 хил. евро заемът, който банката би отпуснала, ще е 50 хил. евро. От справките в сайтовете на някои от най-големите банки, които предоставят жилищни кредити, се вижда, че 25-годишен жилищен кредит от 50 хил. евро ще ангажира клиента с месечни вноски от 300-330 евро. Ако кредитът е за десет години, вноските съответно ще се увеличат до 540-580 евро на месец. А наемите за тристайни апартаменти в София в повечето случаи се движат между 300-350 евро (разбира се, има и изключения). От този пример може да се направи заключение, че времето за активизиране на гражданите за покупка на собствено жилище май е настъпило (има се предвид, че сумите на наемите са почти колкото вноските по кредит). Което на свой ред прави още по необясним спадът в жилищното кредитиране.
Обяснението за него може да се търси в
предпазливостта на кредитополучателите и кредиторите
От една страна, гражданите, които искат да купят свое жилище, имат максимално високи изисквания за съотношението цена – качество: имотът да е в добър квартал, да има удобен транспорт, разположение на стаите, вид на строителството и какво ли още не. Всички тези изисквания често трудно се съчетават с цените на предлаганите имоти. Или жилището е хубаво, но скъпо, или е достъпно като цена, но на купувача все нещо не му е по вкуса. На пръв поглед тук става дума за прекалено висока претенциозност, но всъщност говорим за предпазливостта на клиентите да ангажират дългосрочно голяма част от доходите си в една инвестиция – за жилище, която на практика е за цял живот. Изборът е доста труден, а и рискован. Изправени пред дилемата дали да вземат заем за покупка на жилище, напълно нормално е хората в едно семейство да се замислят дали през следващите десетина години ще получават достатъчно доходи, не е ли по-добре вместо да се ангажират с подобни вноски, да спестят пари за черни дни – при заболяване, съкращаване от работа или пък за образованието на децата. Такива разсъждения бързо изпаряват ентусиазма и на най-позитивно настроените хора.
От друга страна, идва предпазливостта на банките. Независимо от агресивните рекламни кампании, които водят, кредиторите също са доста консервативни, когато вземат конкретно решение да предоставят жилищни кредити. Тази предпазливост се проявява най-вече при оценката на платежоспособността на отделните клиенти. Вече се иска доказване на доходите, като се отдава предпочитание на тези по трудови договори. Обясненията, че хората получават малки суми пари по договор, но всъщност изкарват много повече, вече почти не минават. В такава ситуация банката може значително да увеличи изискването за самоучастие на гражданина в покупката на жилище и да свие размера на кредита до 60% и дори до 50% от цената на имота.
Всички тези презастраховки във взаимоотношенията клиент – банка при жилищното кредитиране намаляват риска и съответно – количеството на проблемните заеми, но пък затрудняват значително отпускането на нови. И видимият ефект е, че засега жилищното кредитиране е почти в безизходица.
