„Тихото” купуване на имоти „на едро” в София е на път да приключи. Сега въпросът е дали и при каква печалба собствениците им ще са склонни да се разделят с тях. Свиването на пазара продължава вече половин година, а купувачите остават в режим на изчакване, тъй като цените все още им се струват твърде високи и очакват по-изгодни оферти. Цените обаче продължават да растат, макар и с чувствително по-ниски темпове.
Това поставя и друг въпрос – дали инвеститорите, натрупали значителни пари в портфейлите си от имоти, толкова бързо ще се превърнат в продавачи, или ще предпочетат да ги задържат и да продължат да разчитат на приходите от наем въпреки сравнително ниската доходност. Показателен пример са паркоместата. Средната цена на подземен гараж в София е около 30 000 евро, докато месечният наем не надхвърля 160 евро, а най-често е около 120 евро.
Според експерти придобиването на цели сгради и големи паркинг площи е протекло неусетно за масовия потребител. То е допринесло за поскъпването на жилищата, защото огромен брой апартаменти са били изкупени и извадени от свободната продажба, което е създавало изкуствен глад за домове.
Пазарни аналитици твърдят, че операцията е започнала още в началото на 2024 година. В първата фаза само малки фондове са изграждали портфолиа от имоти. След тестването на пазара са се появили по-големи фондове, които са изкупили имотите от по-малките.
Особено силно тази тенденция се е проявила през 2025 г., като пикът ѝ е бил през есента при трескавото очакване на приемането на еврото.
Достатъчен пример е един датски фонд, който по информация от собствениците си е купил над 1000 апартамента в София.
„Чуждестранните инвестиционни фондове са изкупили цели сгради с цел отдаване под наем. Това е изгодно за строителите, но крие рискове за достъпността на имотите за гражданите„, коментира инж. Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи.
По думите му подобен модел вече е довел до ситуация в Западна Европа, при която голяма част от населението живее под наем, без възможност да придобие собствено жилище заради високите цени.
Според Шопов навлизането на подобни фондове на имотния пазар у нас води до драстични диспропорции и изкривявания на пазара. Тенденцията влошава финансовата достъпност на имотите. Ето защо Шопов призовава за своевременни мерки.
Жилищният пазар в България отчита значителен спад на сделките с между 15 и 20% от началото на годината, докато цените на имотите продължават да бъдат сред най-високите в Европейския съюз.
Експерти в сферата на недвижимите имоти и финансите предупреждават за наближаваща криза, въпреки че банковото кредитиране в страната остава стабилно и не показва признаци на забавяне. Високите цени вече затрудняват достъпа до жилищни кредити за част от купувачите, отбелязват експертите.
Най-категоричен в прогнозите си за бъдещето на пазара е финансовият анализатор Макс Баклаян, който предупреждава за задълбочаване на негативната тенденция. Той коментира, че се задава много сериозна имотна криза – нещо, за което се говори от много години. По негови данни за първото тримесечие има 7000 сделки по-малко спрямо 2025 година, а за второто тримесечие пазарът е загубил нови 10 000 сделки.
Възвръщаемостта от наеми е твърде ниска, но това е мисленето на човек, който купува един апартамент. Фондовете обаче мислят различно, те не търсят бърза печалба от препродажба. Тяхната бизнес стратегия се крие зад защитата от обезценяване на парите чрез стабилен актив, който носи редовен паричен поток, нисък риск и мултипликационен ефект.
Кои са тези играчи?
По-малките и средни играчи са частни инвестиционни фондове, семейни инвестиционни офиси, корпоративни дружества със свободни средства, фондове на предприемачи след продажба на бизнес и дружества със специална инвестиционна цел.
По-големите са международни фондове за недвижими имоти, пенсионни фондове, застрахователни компании, суверенни фондове и глобални компании за управление на активи.
Какво ги доведе в България?
Страната ни стана изключително привлекателна заради членството си в Европейския съюз, Шенгенското пространство и Еврозоната. Това бяха фактори, които я вкараха в друга категория – от пазар „с потенциал, но с повишен риск“ в нискорискова европейска инвестиция с потенциал за растеж.
Фондовете също така сравняваха София с други европейски столици, а нашата столица остана една от най-евтините в Европейския съюз. От друга страна доходите в София растат бързо, средната заплата нараства с темпове, които Западна Европа трудно може да постигне. От 2020 г. насам ръстът средно на година е около 13 процента.
Коефициентът, измерващ съотношението между средната заплата и цената на квадратен метър, е спаднал от 0.8 преди осем години до около 0.65 в момента.
„В Европа за разлика от нас усетиха проблема и вече се предприемат мерки – включително намаляване на административната тежест, разширяване на строителните територии, за да се увеличи предлагането и подкрепа за социално уязвимите групи“, посочва Шопов.
Според Лъчезар Богданов от Института за пазарна икономика за 10 години средната цена на жилищата в София е нараснала със 193% (близо три пъти), а в Букурещ например – с 39% (в евро, след отчитане на обезценката на леята).
„Доходите на домакинствата все пак нарастват доста по-бързо от цената на жилищата – средните по-конкретно„, казва Богданов. Това е от ключово значение за фондовете, защото растящите доходи означават очаквания за по-голяма платежоспособност, по-високи бъдещи наеми, по-добра заетост на жилищата и по-голям потенциал за поскъпване на активите.
Друг важен фактор са данъчните оценки на имотите. В България те не отговарят на реалността на пазара, но предложенията за прогресивно данъчно облагане за второ, трето и следващо жилище не трябва да бъдат разглеждани единствено през призмата на приходите, а да бъдат част от цялостна жилищна политика.
Анализаторът Николай Господинов очаква много жилища да останат празни. Той предполага, че ефектът от цитираната мярка би бил временен и собствеността лесно ще бъде прехвърляна между членове на семейството, така че напълно законно различни лица да декларират основно жилище.
„В едно семейство, в което децата ми са пълнолетни, ще станем четирима собственици вместо един и четиримата ще имаме основно жилище“, посочва той и отбелязва, че по този начин няма да се реши проблемът с празните апартаменти.
Според официалната информация на НСИ всяко трето жилище в столицата е необитаемо. Според аналитици в над 230 000 домове вечер не светят лампи.
Господинов дава за пример Великобритания, където съществуват механизми за облагане на действително празните жилища с цел те да бъдат върнати на пазара.
Експертът предупреждава, че по-високите данъци могат да бъдат прехвърлени към пазара на наеми и това би могло да стимулира преместването на хора към периферията на големите градове и да изисква значителни публични инвестиции в нова инфраструктура.
Какво става в момента?
Според НСИ сделките с имоти в България намаляват със 17% през първото полугодие на 2026 г. спрямо същия период на м.г. и най-вероятно ще видим подобни спадове до края на годината.
Добромир Ганев, бивш председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ отчита, че търсенето на жилища се е свило още в началото на 2026 година. Така е станало, защото търсещите дом са побързали да си купят авансово жилище през последните две години, поддавайки се на паниката, свързана с членството в еврозоната, казва Добромир Ганев.
Друга част от клиентите – спекулантите, които придобиват собственост с цел бърза
препродажба – също били изчезнали от пазара, защото нямало логика те да участват в
ситуация на нарастващи рискове. Към това може да прибавим още няколко събития, които повлияха на нагласите на хората: високите сметки за ток в началото на годината, както и войната в Близкия изток.
„Конфликтът накара големите инвеститори да забавят плановете си, а семействата с по-ниски доходи – да отложат покупката на имот за жилищни нужди“, отбелязва Добромир Ганев.
Четете още: Кои са основните данъци и такси при покупка на имот в България?
