Земята е един от малкото активи, които продължават да поскъпват и през тази година. Цената й се е повишила с над 15% над котировките отпреди кризата, пресмятат експертите от националната статистика. Изключително силно е търсенето на земя в цялата Добричка област, което обяснява и скока на цените на нивите там. В Добруджа един декар вече струва по 2000-2300 лв. и най-голям е интересът към големите парцели.
Но веднага се сблъскваме с друго съображение. Ако е толкова ценна, защо тогава фондовете, инвестиращи в земеделска земя – като "Адванс Терафонд", "Булленд инвестмънт", както и различни дребни собственици, продават? Всеки от тях има свой мотив. За агрофондовете това е част от дейността им, която включва опитите за окрупняване (комасиране) на имотите. За други пък може би отговорът е в твърде ниската възвръщаемост заради ниските (или никакви) приходи от наем на нивите. Например за стопанската 2014/2015 г. "Адванс Терафонд" е отдало 162 277 дка земеделска земя под аренда, което представлява 70% от всичките имоти, които притежава дружеството. А най-големият публичен фонд успява всяка година да увеличава и средната рента, която сега е по 41.03 лв/декар. Но не всички други собственици могат да се похвалят с такава възвръщаемост. Към момента дружеството от групата "Карол" вече е събрало 70.8% от дължимите й 6.658 млн. лв. ренти за годината, която приключи на 30 септември. Освен това то е получило и 95.9% от това, което трябва да получи за стопанската 2013/2014 г. и 97.2% от рентите за 2012/2013-а.
Всяка една от тези дейности е свързана и с разходи за събиране на наемите (рентите) – плаща се на служители, за пътувания, за телефони, за офис и за адвокати… От това допълнително страда и доходността и на големите играчи. Важен аргумент за инвеститорите в земеделска земя е, че ресурсът й е ограничен, не се облага с данъци и поради това е обречена да поскъпва, както и да носи по-голяма рента. Това е валидно най-вече при тези собственици, които успяват да уголемяват имотите си и да ги обработват с по-модерни и по-рентабилни методи.
Поскъпването на земята е свързано и с получаването на добри реколти от нея, но за да се случва това, тя трябва да се обработва – лично или от арендатора. Анализаторите отбелязват, че именно това са основните купувачи на земеделски земи през последните 12 месеца. Те показват интерес да окрупняват обработваните площи и затова дават високи цени за парцелите. Но и при нивите важи правилото – невинаги миналите печалби гарантират и бъдещи. Земеделието е капризен сектор, зависим от климатичните условия, и от това да се открие атрактивна култура или "да случиш на пазар във възход"…
Притежаването на обработваема земя дава право и на по-голям пропорционален дял при разпределянето на "белите петна" в общините – на земите, чиито собственици не се интересуват от тях и не ги отдават под наем или под аренда. Например, ако в едно землище има общо 5000 дка и двама арендатори имат договори да стопанисват по 1000 дка, останалите 3000 дка ще си ги разделят и обработват поравно. Но ако единият има договори за 1500 дка, а другият за 500 дка, първият ще има право да обработва два пъти повече ниви от "белите петна".
Ползите за арендатора като собственик не са малко. По този начин той си спестява всички усилия за договаряне и плащане на рентата, а по този начин няма опасност и земята да запустее, и съответно цената й да намалее. Ако усети, че не се чувства "в собствени води" в този бизнес, арендодателят винаги може да отдаде под наем и аренда земите си.
Не на последно място е и факторът субсидии на площ. У нас, както обикновено, всичко е доста объркано (и грешно). Във Франция например за голям фермер се приема този, който притежава 5000 декара. А у нас няколко човека държат цялата земя в Добруджа. Освен това публична тайна е, че 4-5% от земеделските стопани получаваха над 80% от директните плащания на площ. Оказва се, че в България и в Румъния има необичайно висока за ЕС концентрация на поземлена собственост – малко на брой огромни стопанства и безброй съвсем малки. Най-вече по този начин в тези две страни се получи и най-несправедливото разпределение на агросубсидиите.
За да преодолее този проблем, българското правителство одобри нова схема за разпределение на субсидиите за единица площ в земеделието за периода 2014-2020 година. Тя е в сила от началото на тази година, а препоръчваният от ЕС таван за субсидии, които може да получи един фермер, ще бъде 300 хил. евро. А парите на фермер от 150 до 300 хил. евро ще бъдат намалени с 5 на сто.
Новата преразпределителна схема включва допълнително подпомагане за първите 300 дка земя, какъвто е най-масовият размер на стопанствата. Те ще получат допълнително 15 лв. на декар над полагащите им се досега за единица площ 30 лв. на декар.
Спекулантите обаче също не спят. Някои анализатори предупредиха, че вече е започнал процес на изкуствено раздробяване на най-едрите стопанства на части до 30 ха с цел да се получи и допълнителният стимул.
Бюджетът за директни субсидии на площ за България за периода 2014-2020 г. възлиза на 5.3 млрд. евро при общ бюджет за земеделието в страната от 7.5 млрд. евро. Сумата е значителна за нашите стандарти. А всъщност става дума за един доста скромен бюджет в сравнение с това, което получава всяка една от "старите" страни членки на Евросъюза. Това пък предопределя и продължаващата по-слаба конкурентоспособност на българските агропродукти.
До продажба прибягват и хора, които имат остра нужда от по-голяма сума пари веднага. Най-често става дума за разходи за покриване на лечение, за пътуване в чужбина, за покупката на друг имот или плащането на стари задължения. Причина за продажбата на ниви е и липсата на възможности или на желание у собственика да се занимава с управление и с обработване на земята. Част от собствениците продават земята си и при спорове с роднини, напомнят експертите.
Малките парцели (по около 10 дка) се предлагат най-много, а ако са в съседство със земите на голям собственик, са и най-атрактивни. Именно разпокъсаността на земеделските парцели обаче е една от сериозните трудности да се развива модерно земеделие и да се инвестира в него. Когато имотът не е окрупнен, когато няма пътища и не са изградени напоителни съоръжения наблизо, това намалява цената му.
Земеделска земя в Добричко търсят и хора с високодоходни професии – адвокати, лекари, които си мислят, че така биха могли да допълват пенсиите си – с рента. Не е тайна, че в района тези плащания са най-високите в страната и в добри години достигат до стотина лева за декар, а в лошите са около 60-80 лв. за декар. Брокери обаче отбелязват, че дори и ниските категории земя също се купуват, защото по оперативните програми имало възможност за промяна на категоризацията. След три години обработване такъв парцел минава в по-висока категория и може да бъде препродаден по-скъпо. Сред най-скъпите предложения са парцели в черноморските общини.
Силна разпокъсаност, семейни битки за малки ниви и незаинтересованост – това са едни от основните фактори, които продължават да влияят на пазара на земи у нас. Оказва се, че въпреки динамичното развитие на сектора в последните години и опитите за окрупняване тук все пак доминират сделки за малки парцели.
