Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2023 г. жилища в София по данни на Bulgarian Properties е 1545 евро/кв. м при 1345 евро/кв. м година по-рано и 1550 евро/кв. м в края на 2022 година. Това представлява ръст от почти 15% на годишна база и задържане на нивата на тримесечна база.
Ръстовете на годишна база в предходните тримесечия бяха 22-23 н асто. Вижда се, че настоящият темп на растеж се забавя, но остава значителен.
След приспадане на инфлацията, реалният растеж остава само 1.3 на сто на годишна база, което е най-ниско ниво от 2020 г. насам.
На база на тези данни бихме могли да заключим, че цените в София са достигнали пик и се движат почти изцяло от инфлацията, отбелязват от агенцията. Нейното забавяне допринася за очакваното забавяне и на растежа на цените на жилищата.
За последните три години квадратният метър в столицата е поскъпнал с близо 40 процента. Най-големите увеличения на цените са регистрирани от края на 2021 г. и през 2022 г., като през цялата минала година растежът се ускоряваше и достигна 23 на сто в края на годината.
Средната обща цена на закупените апартаменти през първото тримесечие нараства до 132 800 евро при 115 500 евро средна цена през 2022 година. Това от своя страна показва, че пазарната активност се е изместила към по-големи апартаменти на фона на преобладаващите покупки на двустайни жилища през миналата година.
Обеми продажби
Изчисленията на Bulgarian Properties по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в София бележат спад през първото тримесечие – с 12.2 на сто. Това е трето поредно тримесечие, в което Агенцията по вписванията отчита спад в обемите на сделки в столицата. Виждаме обаче, че темпът на спад се забавя от 15-17 на сто през второто полугодие на миналата година до около 12 на сто в началото на тази.
През първото тримесечие по официални данни са вписани 6381 сделки при 7268 през миналата година и 6683 през 2021-а. Броят им е по-голям от тези през 2019 и 2020 година.
Данните на Bulgarian Properties показват доста по-малък спад в обемите продажби в София през първите месеци на годината – под 5 на сто. Това се обяснява с активния пазар на ново строителство, при който сделките се вписват на по-късен етап при тяхното изповядване.
„Нашите наблюдения показват, че при настоящото състояние на пазара и наличното търсене отбелязаните спадове биха могли да бъдат наваксани още през второто тримесечие на годината“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.
Достъпност на жилищата в София
Данните за средна работна заплата на НСИ излизат по-късно и все още няма данни за първото тримесечие на 2023 година. Стойността на коефициента на достъпност на Bulgarian Properties в края на миналата година спадна от 1.2 до 1.12. Това означава подобрена достъпност на жилищата в столицата. Доходите успяха да наваксат в края на годината и да подобрят съотношението на цена към доход.
Средната работна заплата в София достигна 2704 лв. през последното тримесечие на миналата година и така за закупуване на 1 кв. м жилищна площ в София в края на миналата година са били нужни около 1.12 средни месечни софийски заплати. За сравнение, през 2008 г. (в предходния пик на пазара) бяха нужни 3.4 заплати за същата площ.
Предпочитани квартали и цени на имотите в тях
И през 2023 г. най-предпочитани остават квартали в широкия център на София като Банишора и Зоните, както и Малинова долина, където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство.
Средните цени в най-популярните квартали през първото тримесечие на 2023 г. на база реално сключени сделки са: Банишора – 1470 евро/кв. м, Зоните – 1555 евро/кв. м, Малинова долина – 1360 евро/кв. м, и Кръстова вада – 1730 евро/кв. метър.
Параметри на закупените жилища и среден престой на пазара
В момента на пазара са активни както купувачи с инвестиционна цел, така и за собствено ползване, които разчитат в голяма степен на ипотечно кредитиране и са окуражени от слабото нарастване на лихвите по кредитите и добрата заетост, ръст на доходите и т.н.
Делът на закупените тристайни апартаменти нарасна до 42 н асто и почти се изравни с този на двустайните. Това са нива, които бяха характерни за 2020-2021 година. Изключение прави 2022 г., когато сделките с двустайни жилища достигнаха 70 на сто от общия жилищен пазар и бяха движени основно от инвестиционни намерения с цел съхранение на спестявания или бърза препродажба. В този смисъл 2023 г. показва подобрен пазарен баланс и връщане на основните двигатели за по-устойчив растеж, а именно – купувачите за собствено ползване.
Престоят на имотите на пазара продължава да бъде кратък, като често сделки се сключват за броени дни. Това показва, че пазарът все още е пазар на продавача. Все пак, забелязва се по-голяма склонност към договаряне и отстъпки от офертните цени.
Изводи и перспективи
От изложените данни може да се направи заключението, че през 2023 г. жилищният пазар в София е по-добре балансиран от гледна точка на търсене и предлагане. Продавачите са по-гъвкави при преговорите, тъй като разбират, че цените са достигнали своя връх и има редица фактори, които застрашават положителното развитие на пазара, т.е. моментът е добър за сключване на сделка.
Купувачите са по-разнообразни като профил и голям дял от тях са завърналите се на пазара купувачи на собствено жилище. Те са подкрепени от все още изгодното банково финансиране, ниската безработица и растящите доходи.
Това прави жилищния пазар доста по-устойчив и връща оптимизма за неговото положително развитие и през тази година.
