Никола Игнатов има магистърска степен по международни отношения от Университета в Малта. Присъединява се към екипа на Tishman International през 2006-а като мениджър Управление на собствеността. Професионалният му опит минава през TD Canada Trust в Торонто, където заема ръководна позиция. Заместник-председател е на Българската фасилити мениджмънт асоциация и председател на Секторния консултативен съвет Фасилити мениджмънт към Българската стопанска камара.
Г-н Игнатов, поддръжката и управлението на сгради отдавна се е превърнало в сериозен бизнес по света, но у нас като че ли все още не се гледа толкова сериозно на него. В същото време заради кризата редица фирми като че ли пренебрегват тези услуги и разчитат на собствени ресурси, за да поддържат офисите си…
– Кризата беше повсеместна и освен недвижимите имоти засегна и съпътстващите услуги. Застоят в строителството и свиването на пазарите се отразиха пагубно на някои компании. Въпреки това през последните години броят на фирмите във фасилити мениджмънта продължава да расте. Сградите, които бяха построени по време на пика на строителството преди 2009-а, сега се нуждаят от поддръжка и управление. За това говори и нарастването на броя на новите членове в Българската фасилити мениджмънт асоциация. От 11 дружества (управители на имоти) при учредяването й през 2008 г. днес те вече са 39. Обектите и площите, които се управляват от професионални домоуправители, също расте. Все повече собственици на сгради осъзнаха нуждата от правилно, професионално управление, което не само би могло да намали оперативните разходи, но и да доведе до увеличаване на стойността на имота.
Може ли да кажете какъв е обемът на този пазар – имаше информация, че става дума за над 1 млрд. лева?
– Не бих се ангажирал с предположения за оборотите, които правят фасилити услугите. Определено обаче те са доста по-малки от това, което би могло да бъде, и какъвто е делът им в развитите страни. В Германия например 5.5% от БВП се формира именно от предоставянето на тези услуги. Те изпреварват дори производството на автомобили. В България подобен процент трудно може да се постигне.
А до каква степен бизнесът ви се формира от държавните и общинските разходи?
– Разрастването на бранша зависи и от подкрепата на държавата. На първо място администрацията трябва да промени закостенелия начин, по който се поддържат имотите. Всяко министерство има огромен сграден фонд и персонал, който на практика не може да се справи със задачата. Това ясно си личи при влизането във всяко едно държавно учреждение. Нужно е да се направят и промени в Закона за публично-частното партньорство, който не се прилага. Най-важното като начало е сградите да станат енергийно ефективни, каквито не са в момента. Много от тях сега се управляват така, както когато са били построени и никой не е мислил за разходите. А те биха могли да бъдат намалени значително, но за целта са необходими експерти и добро управление.
За да бъдат обаче управлявани правилно сградите на държавната администрация, са необходими много средства, каквито държавата не е готова да даде. Как, според вас, може да се случи това?
– Това е възможно да се случи, да речем, чрез създаването на публично-частно предприятие, което да ги стопанисва. Подобни предприятия могат да бъдат създадени по министерства, региони или общини.
Защо редица големи компании от бранша не желаят да участват в обществените поръчки за поддръжка на имотите на местната и централата власт?
– Много от фирмите, които членуват в асоциацията, участват в обществени поръчки. Но те се занимават предимно с почистване на сгради. А и при възлагането на поръчките несъмнено съществуват порочни практики. Пример за това е изборът на изпълнител по критерия за най-ниска цена. Тя, разбира се, е важна, но трябва да се обръща по-голямо внимание на качеството и начина, по който дадена услуга се предоставя. Затова е хубаво да се гледа комплексно на цената и качеството при определянето на победителя в подобни конкурси.
Някои компании отказват категорично да участват в държавните търгове именно за да не бъдат свързвани с предлагането на нискокачествени услуги, предопределено от ниската цена.
Срещате ли административни трудности във вашата дейност?
– Сблъскваме се със законови пречки. Финансовите институции могат да налагат запор на всички приходи на сградата, ако собственикът й има задължения към тях. Тези пари, в огромната си част, са предназначени за фасилити услуги и плащане на сметки към други доставчици. Непогасяването на тези текущи задължения поставя функционирането и сигурността на сградата под сериозен риск. За да се избегне това, са необходими промени, които да регламентират кои приходи биха могли да бъдат запорирани, така че останалият бизнес да не колабира.
Съществува ли и при вас проблемът с междуфирмената задлъжнялост, който тормози като цяло икономиката на страната?
– Не мога да кажа какъв е размерът на задълженията към бранша, но такъв проблем съществува от години насам. Честа причина за това е точно практиката да се запорират всички финансови приходи.
Кои са основните ви клиенти?
– От комплексните услуги се възползват предимно частни компании. Основни клиенти на бранша са собствениците и наемателите на бизнес сгради, жилищни комплекси и банки, които определено осъзнават необходимостта от предоставянето на този тип услуга.
Всъщност има ли дружества, които да обслужват предимно държавни учреждения?
– За разлика от тези, които се занимават с почистване, не зная за фирми, ангажирани основно с поддръжката на държавни сгради. Ведомствата си имат собствени отдели, които уж трябва да управляват собствеността, но това на практика не се случва. Мисля, че скоро ще имаме и положителни примери за нов начин на управление на държавните имоти като София тех парк, но този проект все още се намира в прекалено ранна фаза.
Можете ли ориентировъчно да посочите цените на фасилити услугите и от какво точно зависят те?
– Цената зависи както от състоянието на сградата, така и от пакета и качеството на услугите, които клиентите избират да използват. Ако една постройка се проектира по всички стандарти и е енергоефективна, разходите могат да са по-ниски. Ако обаче става въпрос за поддръжката на стара сграда, използването на комплексните услуги при всяко положение ще се отрази по-сериозно на сметките. Иначе по принцип цената за почистване варира и може да започне от 1-1.50 евро на квадрат и да стигне до 6.50-7 евро.
Бихте ли посочили няколко сгради в София, които използват комплексни услуги?
– Освен Sofia Airport Center такива са сградaта на куриерската компания TNT, Бизнес парк София, EXPO 2000, всички търговски центрове, както и много жилищни комплекси. Фирмите, които предлагат фасилити услуги, често участват и като консултанти в различни големи съвременни проекти за офиси и търговски центрове. Но съществуват и лоши примери за управление на сградите. Такива са изградените в последните години комплекси по Черноморието, които се купуват предимно от чужденци и показват как не бива да се управлява един имот. Там се начисляват такси, без да се предоставя съответната услуга.
Българските предприемачи осъзнават ли факта, че комплексните услуги намаляват разходите им?
– Разпространени са и двата варианта. Има бизнес клиенти, които подписват договори за малка част от услугите, да кажем, почистване и охрана. Поддръжката на асансьорите, осветлението и отоплението се поверяват на друга фирма или на специално нает за целта човек. През последните години обаче все повече се избират комплексните услуги, които предлагат фасилити фирмите.
Към Българската стопанска камара работи Секторен консултативен съвет Фасилити мениджмънт. Каква точно е неговата роля?
– Идеята му е да разработи модели на професионалните стандарти в сектора, които да популяризират бранша. Първите десет длъжностни характеристики вече са факт и се очаква да бъдат признати като професии.
nbsp;
nbsp;
Според международно възприетото определение фасилити мениджмънтът включва управлението на всички дейности, които не са основни за една компания. У нас обаче работата на фирмите в сектора се свежда до определен кръг задачи, чиято цел е да осигурят безопасност и комфорт на работещите в дадена сграда, най-често предназначена за офиси. Тези фирми се занимават с плащането на сметки, почистване, дребни ремонти, поддържането на асансьорите, външната фасада и зелените площи, климатичните системи, пожарната безопасност и дори воденето на счетоводство и управлението на жилищни блокове от т. нар. професионални домоуправители.
Най-общо клиентите на фасилити услугата могат да бъдат разделени на няколко групи. Около 40% от пазара се падат на административните и офис сгради. Търговските обекти като молове и магазини имат около 30% дял, а останалото се разделя поравно между жилищни сгради (предимно комплекси от затворен тип) и институции с клонова мрежа като банки, застрахователни компании и мобилни оператори.
