Купуваш апартамент с цел инвестиция (за отдаване под наем или продажба на по-висока цена), но сметката ти се оказва крива. Защото при рязко покачване на цената държавата те облага за разликата между покупната и продажната цена. И то преди да си продал и да си се „облажил”.
Това ни чакало. Така в редица форуми в Интернет се представя безотрадното бъдеще на инвестициите. „Редица държави са на път да го направят, от тоя ветър завет нема”, пророкуват шопски финансисти. А дали е така?
Нидерландия се приближи до въвеждането на една от най-необичайните системи за данъчно облагане на капитала в света, когато Камарата на представителите одобри законодателство за облагане на нереализираните печалби от акции, облигации и криптовалути. Правителството планира новите правила да започнат да действат от 1 януари 2028 г., пише dutchreview.
Според новите разпоредби гражданите на Нидерландия ще плащат фиксиран данък от 36% върху годишната инвестиционна доходност над 1800 евро, включително нереализираните капиталови печалби. Данъкът ще се прилага независимо дали инвеститорите са продали активите си или не, което е съществена разлика от традиционното данъчно облагане на капиталовите печалби по света.
Така на практика всеки, който е инвестирал пари, ако е на печалба в края на годината, въпреки че не е продал активите си и не е прибрал тази печалба, ще дължи 36% данък. (Акциите на недвижимите имоти и стартиращите компании са третирани различно.)
Правителството ще облага доходите от наем ежегодно, но ще облага капиталовите печалби само от продажби на имоти. Стартиращите компании също ще отговарят на условията за такова освобождаване, ако са на по-малко от 5 години и генерират под 30 милиона евро годишен приход.
Основните жилища остават освободени съгласно правилата за данък върху доходите.
Инвеститори в криптовалути и акции обявиха нидерландския закон за крайно несправедлив и създаващ предпоставки за тежък финансов удар срещу домакинствата и дребните инвеститори. Някои вече се страхуват, че в Европа се прокарва най-пагубният данък на света – Данък върху нереализираните печалби. Нещо като „Данък върху мечтите” и че нидерландският пример може да се окаже заразен и за други страни.
В самата Нидерландия също има много противници на решението, които предупреждават, че новата данъчна политика ще предизвика отлив на капитали. Те също описват данъка като наказателен, твърдейки, че той принуждава инвеститорите да плащат такси върху „хартиени“ печалби, които може никога да не реализират.
Но не е само бившата Холандия. Данъчният съвет на Дания предлага криптоактивите да се облагат по модел „mark-to-market“ / „inventory taxation“ – тоест да се плаща данък върху годишното увеличение на стойността, дори без продажба. Обсъжданата ставка се „върти“ около 42% за част от доходите/капиталовите печалби. Не става дума за масов данък върху всички нереализирани печалби на гражданите, а само за този вид инвестиции.
Идеята за облагане на нереализирани печалби се обсъжда и в други държави, но в
различни форми: данък върху „хартиени“ печалби на инвестиции (акции, крипто и др.); данък върху богатството; данък при напускане на държава; специални режими само за криптовалути.
Във Франция се обсъждат идеи за по-широк wealth tax: върху „непродуктивно богатство“; включително Bitcoin, изкуство, яхти и луксозни активи; с годишен налог дори без продажба. Това все още е политическо предложение, а не действащ режим.
В САЩ периодично се предлагат: billionaire tax; minimum income tax за свръхбогати; включване на нереализирани печалби. Предложенията идват основно от демократически среди и са насочени към милиардери, не към масовите инвеститори. А има и сериозни конституционни спорове дали подобен данък е законен.
Норвегия няма директен данък върху нереализирани капиталови печалби, но има силен wealth tax: плаща се ежегодно върху нетното богатство, независимо дали активите са продадени. Това на практика прилича на частично облагане на „хартиено“ богатство.
Каква е тенденцията?
Има глобален натиск поради огромният ръст на крипто и технологичните акции, трудността богатите инвеститори да отлагат продажби с десетилетия, както и бюджетни дефицити в много държави.
Проблемите пък са свързани със следните логични въпроси: как се плаща данък без парични постъпления; какво става ако активът после се срине; има риск от изнасяне на капитали и хора към по-либерални режими и не на последно място – трудна оценка на неликвидни активи.
В България няма данък върху нереализирани печалби, нито данък върху богатството. Основният принцип е, че данък се дължи при реализация – тоест когато продадеш актива.
При криптовалутите печалбата се облага при продажба/обмяна, като ставката за физически лица е 10% плосък данък. Засега нашата страна остава една от по-благоприятните юрисдикции в ЕС за инвеститори и крипто притежатели.
Особеният статут на недвижимия имот у нас
Данъчната ставка в България при продажба на недвижими имоти е 10%, но се плаща само директно от печалбата. Ако няма печалба, не се плаща данък.
Освобождават се от плащане на данък общ доход собствениците, които продават един недвижим имот годишно, но при условие, че го притежават поне три години. Собствениците, които продават два обекта годишно, се освобождават от плащане на данък общ доход, но при условие, че ги притежават най-малко пет години.
Освобождават се от плащане на данък върху печалбата собствениците, които продадат имуществото, което са получили в собственост по завещание или по наследство.
Собствениците, които притежават недвижим имот чрез договор за дарение, продавайки имот с печалба, не се освобождават от плащане на данък, ако го притежават по-малко от три години.
Ако сте купили апартамент за 500 000 евро и след година или две го продадете за 550 000 евро, печалбата е 50 000 евро. От нея се приспада сумата от 10% или 5000 евро за разходи, а останалата част– 45 000 евро, се облага с 10 процента. Тази печалба е облагаема, тъй като собствеността върху имота е била по-малко от 3 години. Ако сте купили апартамент за 500 000 евро и след три години и един ден го продадете за 550 000 евро, печалбата ще е 50 000 евро. и при това положение не плащате.
