Вноските за втора пенсия да не се влагат в имоти: това пише в проекта на Закон за изменение и допълнение на Кодекса за социално осигуряване. Министерският съвет съобщи, че е написан, но все още не е публикуван. Опцията да се инвестира в имотите все пак е възможна, но това ще става чрез специална, нелогична и трудна за изпълнение надзорна схема. С проекта се предоставят по-добри възможности за диверсификация на риска при инвестиране на активите на пенсионните фондове чрез разширяване на кръга на допустимите финансови инструменти. Но ще се въведат и някои ограничения и лимити на инвестициите с цел да се намали рискът.
Занапред пенсионните фондове ще могат да инвестират в имоти при много странни ограничения. Пет години след придобиването на имота те ще трябва да следят доходността от влагането на пари в него да не пада под 50% от доходността, която е реализирал целият инвестиционен портфейл на фонда. Това ще се засича всяко тримесечие и ако се появи такова несъответствие, фондът ще трябва по спешност – до една година, да продаде въпросния имот.
Тази сложна схема е предложена от Министерския съвет като компромисна, защото в предишния текст на проекта беше записано, че инвестициите в имоти се забраняват и в срок от десет години пенсионните дружества трябва да се разделят с вече закупените от тях подобни активи. Но новото предложение е напълно несъстоятелно, защото да се сравнява една дългосрочна инвестиция, каквато е тази в имот с цял инвестиционен портфейл, където има и доста краткосрочни инвестиции, е лишено от икономическа логика решение. Има смисъл доходността от имотите да се сравнява с тази на облигациите например. Но да не търсим дълбока мисъл в решенията на КФН. Все пак това е междинно решение след намерението за пълна забрана на придобиването на имоти като инвестиционно поле в предишната редакция на документа, особено в момент, когато имотният пазар върви трайно нагоре.
Не е тайна, че фондовете получават сравнително висока доходност до голяма степен благодарение точно на тези инвестиции. Според актюери от недвижими имоти се докарва доходност между 8 и 11%, която на фона на останалите алтернативи е забележителна. От друга страна, за да не залитнат към прекомерни вложения в имоти, сегашната законова уредба забранява на фондовете делът на имотите им да превишава 10% от общия размер на активите им. Така че нещата и досега бяха решени по разумен начин и сега замислената крайна промяна изглежда нелогична.
Освен това експертите от пенсионния бранш твърдят, че няма европейско изискване, което да забранява инвестициите в недвижимости. Тогава защо КФН се прикрива зад "евродиктат" по въпроса, заради който трябва да дадем свидни жертви?!
Промяната е мотивирана доста йезуитски: "Като цяло предложените изменения в кодекса (КСО) отразяват изискванията на влязлата в сила в началото на годината директива Платежоспособност II. Основната идея е да се засилят надзорът и регулацията в сектора успоредно с прегледите на качеството на активите на пенсионните дружества. За да осигури стабилност в сектора, КФН ограничава директното инвестиране на средствата на пенсионните фондове в инвестиционни имоти. Това ограничение се налага заради констатирани проблеми при подобни инвестиции", се посочва в мотивите към документа.
Къде обаче остава отговорността към бъдещите пенсионери, за които последна надежда за по-високи пенсии е доходността във втория пенсионен стълб?
Ако се заровим по-надълбоко в разсъждения за смисъла на коментираната промяна, ще констатираме наличие на един съмнителен краен резултат. Ще видим един потенциален печеливш, който сега се развива, меко казано, неравномерно. Той ще поеме парите, които ще се освободят от продадените недвижими имоти, и трябва да се надяваме, че ще разцъфти чрез тях. Става дума за дружествата със специална инвестиционно цел – АДСИЦ. Това са няколко типа дружества, специализирани в различни инвестиции – в земя, в жилищни имоти, в промишлени терени, в офис площи. Какво правят тези дружества? Просто казано – превъртат реални имоти на хартия, която търгуват на борсата като публични дружества.
Не може да се говори за някакъв общ тренд в тяхното развитие. Във всяка група има силни и слаби играчи – всичко зависи от управлението и от експертната им подготвеност като инвеститори. Така че е редно КФН да обясни защо да се купи "хартия" е по-малък риск, отколкото да се купи "керемида". С какво акциите на този нисколиквиден пазар са по-сигурни от къщите и земята на другия? Не става ли двоен рискът, защото пенсионните компании ще трябва да следят вече два пазара и рисковете, които ги съпътстват? Логично ли е да си мислим, че промените са плод на силен лобизъм точно от страна на АДСИЦ?
"Процесите на пазарите на недвижими имоти се различават съществено от тези на капиталовите пазари както по отношение на тяхната регулация, така и по отношение на прозрачността и ликвидността. Това обстоятелство се отразява върху справедливата оценка на инвестиционните имоти, а вследствие от това – и върху стойността на средствата по партидите на лицата в пенсионните фондове", обясняват вносителите.
Независимо от коментираните ограничения инвестиционното поле за вноските ни за втора пенсия се разширява. Допускат нови инвестиционни инструменти като IPO – първичното публично предлагане или инвестиране в нови дружества, които набират капитал, за да се регистрират на Българска фондова борса. Освен това се разрешава на фондовете да инвестират и в борсови стоки като метали, зърно, захар, горива – разбира се, в твърде ограничен дял от общия размер на инвестициите.
Какво още пише в предложението за промени в Кодекса за социалното осигуряване?
С цел да се предотврати евентуален конфликт на интереси и ограничаване на възможностите за сделки със свързани лица се предлага забрана за инвестиране във финансови инструменти, издадени от пенсионноосигурителното дружество и свързани с него лица.
Въвежда се и забрана за инвестиране във финансови инструменти, издадени от лица, които са част от група, в която пенсионноосигурителното дружество е дъщерно. Тази промяна се прави по настояване на Европейската комисия.
Новите изисквания към членовете на управителните и контролните органи на дружествата, като например подходяща професионална квалификация, опит и добра репутация, пък осигуряват наличието на необходимите знания и умения при осъществяване на дейността на дружествата. Въвежда се и задължение дадено дружество да разполага с ефективна система за управление, която да осигурява надеждно и благоразумно управление на дейността по допълнително пенсионно осигуряване. Изрично се уточнява, че в рамките на системата за управление дружеството създава определени ключови функции, които се осъществяват от специализирани служби и звена.
С промените се прецизират изискванията към финансовите отчети на дружествата и на управляваните от тях фондове. Въвеждат се допълнителни изисквания към техния одит, включително и задължение на одиторите да информират надзорния орган за определени обстоятелства, които са им станали известни в хода на одита. Предлагат се и разпоредби, насочени към облекчаване на режима на промяна на участието и прехвърляне на средства на осигурените лица от един, съответно в друг фонд за допълнително пенсионно осигуряване.
Законопроектът за промени в Кодекса за социално осигуряване е разработен след широко обсъждане на предложените промени с Българската асоциация на дружествата за допълнително пенсионно осигуряване и другите пазарни участници, кълнат се от кабинета.
