Бившият главен архитект на София и настоящ председател на Съюза на архитектите в България – арх. Петър Диков предизвиква бъдещите кандидати да управляват столицата с редица свои публикации, чиято цел очевидно е да провокира мисленето на бъдещия столичен градоначалник.
Наред с посочването на проблемите на града в текстовете на един от най-ерудираните хора ръководили направление „Архитектура и градоустройство“ на Столична община, арх. Диков дава и решения. Дали обаче те ще стигнат до ушите и очите на хората, които са се устремили да управляват София през следващите години, тепърва ще разберем!
Една от последните му публикации, обаче поставя един замитан през годините въпрос
как се употребяват общинските терени в частна полза?
По този повод „Банкеръ“ поиска и получи специалното разрешение от арх. Диков да публикува текста му без редакторска намеса.
„В последните години стана много политически модерно, да се решават проблеми със застрояването в комплексите чрез заменки… всъщност „заменки“ отдавна вече е мръсна дума, затова се измисли друго име – обезщетяване с общинска собственост. Исторически в Закона за общинската собственост имаше алтернативно парично или имотно обезщетяване, но впоследствие остана само парично. С изменение на чл. 22 с нова алинея 8 на ЗУТ се заобиколи това правило и се даде отново възможност за имотно обезщетяване.
Ето знаков случай – общински терен се продава за 150 000 лева. Предвиденото застрояване е нискоетажно. Прави се услужливо промяна и става средноетажно. Следват протести. Теренът се оценява вече на 5 милиона и 919 хил. лв. За да се „спаси“ този терен от застрояване и да са щастливи жителите на комплекса, собственикът получава като замяна общински терен, оценен на 6 милиона и 753 хил. лв. Собственикът, виждате ли, доплаща 844 хил. лв. – горкият той. И този нещастен собственик получава общински имот за близо 7 млн. лв., срещу платени от него 150 хил. лв. плюс 750 хил.лв. или общо 900 хил.лв. Имаше един виц за кооператора Вуте и председателя на кооператива – за Вуте чифт цървули, за началника хиляда лева. И колективът скандира за шефа „…нека оди бос…“.
Наскоро ми разказаха за подобен случай в Пловдив – терена до гребния канал. Само че там печалбата за горкия частник, чийто терен, закупен от общината за 5 милиона лева се оказал за парк (атой си е бил парк по действащея ОУП), иска да получи като обезщетение, защото установил, че и по новия ОУП е за зелена площ, от същата тази община имоти за няколко десетки милиона лева.
Заменят се имоти, възстановени като земеделски земи и предназначени за озеленяване
или със скромно нискоетажно застрояване за общински имоти, със статут за строителство… защото нямало пари за отчуждаване. Връщаме се към натуралното стопанство, ама във варианта, който народът нарича „кон за кокошка“.
Странно, че уж от 33 години живеем в икономика, в която всичко има стойност, която се определя от пазара – наричаме я „пазарна икономика“. И както определят класиците – всяко нещо, което се продава, струва толкова, колкото е склонен да даде купувачът. Не, при нас всяко нещо струва толкова, за колкото е съгласна да го даде общината – или по-точно някои общински служители. Но всъщност ние може би не знаем колко е склонен да даде този, който го получава, т.е. „купува“…
Тук дори не говоря за практиката в Сърбия например – да се отчуждава по данъчна оценка на имота. Това е история от 2010 г., когато аз като привърженик на идеята за бързо изграждане на магистралата София – Ниш, по моя молба, се срещнах в Пирот с ръководството на сръбската държавна компания „Коридор 10“.
В Сърбия за изграждане на магистрално трасе се създава специална държавна компания, която се занимава с проектирането, отчуждаването и възлагане на строителството. И резултатът е, че през 2018 г. Сърбия без европейска финансова подкрепа пусна 100 км магистралата от Ниш до нашата граница, като там трасето е с ниво на сложност, както е нашето на магистрала „Хемус“ при Витиня. А ние евентуално след три години ще завършим нашите скромни и то преобладаващо в равното 49 км…
Този спомен е заради отчуждаването. Когато попитах как се справят с този у нас много тежък и финансово и процедурно проблем, те казаха – отчуждаваме в урбанизирани територии по данъчна оценка, а за земеделски и горски земи предоставяме същата площ и със същото качество държавни или общински земи. На моят въпрос не протестират ли собствениците за този начин на оценка на имотите им, колегата от Сърбия каза, че щом заплащат данъци на тази данъчна оценка, те приемат като справедлива цената, определена от държавата и общината, защото ако считат , че имотът им струва повече, ще го заявят и ще плащат по-високи данъци.
След като се върнах в България, предложих на тогавашната председателка на правната комисия в Парламента да се направи и при нас този механизъм, за което предложение тя ме попита дали съм съвсем нормален…
Последните два случая в София на такива „заменки“
са в жк Овча купел и жк Младост. В Овча купел се заменят частни имоти във вътрешнокварталните пространства за общински такива, но със статут за застрояване… защото няма пари за отчуждаване. В Младост пък се заменят частни имоти, предвидени за застрояване съгласно приетите преди 14 години цялостни устройствени планове, за които има недоволство от гражданите.
От информацията, която се появи, се вижда, че в основната част от тези имоти се предвижда едно и двуетажно застрояване. Те се заменят за общински имоти със статут на високоетажно застрояване. А частните имоти, предвидени за озеленяване си остават частни – 120 декара.
След решението на Конституционния съд от октомври 2020 г., което обяви 15 годишния срок за отчуждаване на имоти за озеленяване и върна пет годишния такъв, всички тези декари ги чакат искания от собствениците за процедури за промяна със строителен статут. И вероятно скоро тези искания ще залеят общината… законосъобразно. И пак оправданието е, че няма пари за отчуждаване. Нека обаче се опитаме да направим една пазарна калкулация.
С приетите „заменки“ в Младост, се предоставят над 60 хиляди кв.м. РЗП (разгърната застроена площ) и то в квартал, който е в непосредствена близост до метростанция, а сградите са с изложение югоизток. По пазарните механизми, които се практикуват от години в София, частни инвеститори заплащат по 300 евро на кв.м. РЗП за да придобият правото на строеж на добри и с уреден статут имоти – хайде нека да са 200 евро, защото общината е склонна да продава по-евтино. Сметката показва, че 60 хил. кв.м. по 200 евро са 12 милиона евро. Предвидените за зелени площи частни имоти са 120 хиляди кв.м. За такива земеделски имоти, възстановени в урбанизирани територии, разумната цена за отчуждаване е 80-100 евро на квадратен метър на имота. Или 10-12 милиона евро. Ето, с парите, получени само от един общински квартал, предвиден за застрояване, се осигурява отчуждаването на всички частни имоти, предвидени за озеленяване по действащи планове в целия Младост – и едно, и две, и три и четири…
Те това е пазарна икономика – продаваш на пазарни цени и купуваш на пазарни цени. Ние обаче сме категорично за пазарната икономика, ама не съвсем. По добре си е „заменки“.
И все така… всичко в името на гражданите и всичко за благото на гражданите … само дето не съвсем…
Възможни въпроси:
1. Какво е отношението към „обезщетяване с общинска собственост“?
2. Ще се ускори ли или по-скоро ще започне ли отчуждаване на частни имоти, предвидени за озеленяване?“
